Direito de Superfície: Guia Completo para Proprietários e Empreendedores em 2025

O direito de superfície permite que o proprietário de um terreno conceda a outra pessoa o direito de construir ou plantar em sua propriedade por tempo determinado. Essa modalidade jurídica oferece alternativas flexíveis tanto para quem possui terras sem recursos para desenvolvê-las quanto para empreendedores em busca de localizações estratégicas.

Regulamentado pelo Código Civil (artigos 1.369 a 1.377) e pelo Estatuto da Cidade (artigos 21 a 24), este instituto permite a separação entre a propriedade do solo e das construções erguidas sobre ele.

Neste artigo você aprenderá:

• Conceito e funcionamento do direito de superfície
• Requisitos legais para constituição
• Diferenças entre Código Civil e Estatuto da Cidade
• Vantagens para proprietários e superficiários
• Casos práticos de aplicação
  
  

Conceito e Fundamentos do Direito de Superfície

Definição Legal

O direito de superfície consiste no direito real de construir ou plantar em terreno de propriedade alheia por período determinado, mediante contrato registrado em cartório. Diferentemente do arrendamento, trata-se de um direito real, não meramente obrigacional.

O superficiário (quem recebe o direito) adquire a propriedade das construções ou plantações, enquanto o fundeiro (proprietário do terreno) mantém a propriedade do solo.

Base Legal Dupla

O direito brasileiro possui duas regulamentações distintas para o direito de superfície:

• Código Civil (Lei 10.406/2002): artigos 1.369 a 1.377, aplicável a imóveis rurais e urbanos entre particulares
• Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001): artigos 21 a 24, voltado para política urbana e desenvolvimento das cidades
  
  

Diferenças Entre as Regulamentações

Código Civil vs Estatuto da Cidade

Critério de Aplicação

A doutrina majoritária entende que o Estatuto da Cidade aplica-se quando o direito de superfície é utilizado como instrumento de política urbana, enquanto o Código Civil incide nas relações entre particulares para aproveitamento econômico da propriedade.

Requisitos para Constituição

Formalidades Obrigatórias

O direito de superfície exige escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis, independentemente do valor. Esta formalidade garante:

• Segurança jurídica para ambas as partes
• Publicidade do direito real constituído
• Orientação técnica na elaboração do contrato

Elementos Essenciais do Contrato

Identificação das partes e qualificação completa do fundeiro e superficiário.

Objeto específico da concessão, definindo se abrange solo, subsolo ou espaço aéreo.

Prazo de duração com início e término claramente estabelecidos.

Contrapartida financeira quando houver pagamento de taxa periódica (solarium).

Destinação específica do terreno e tipo de construção ou plantação permitida.

Vantagens e Aplicações Práticas

Para o Proprietário (Fundeiro)

O proprietário obtém renda sem investimento inicial, mantendo a propriedade do terreno e recebendo as benfeitorias ao final do contrato. Evita também as limitações da Lei do Inquilinato, tendo maior flexibilidade contratual.

Para o Superficiário

O empreendedor acessa localizações privilegiadas sem necessidade de compra, podendo obter financiamento através de hipoteca da propriedade superficiária. Esta modalidade é especialmente vantajosa para:

• Construção de shopping centers em áreas nobres
• Desenvolvimento de projetos habitacionais de interesse social
• Instalação de equipamentos urbanos (postos de gasolina, restaurantes)
• Agricultura em terras de terceiros

Casos Reais de Aplicação

Pequenos proprietários utilizam o instituto para permitir construção de restaurantes em suas terras, recuperando o imóvel valorizado após 20 ou 30 anos. Já incorporadoras aplicam em projetos de condomínios em terrenos bem localizados, especialmente em São Paulo e região metropolitana, onde a escassez de terra torna essa modalidade atrativa.

Direitos e Deveres das Partes

Obrigações do Superficiário

O superficiário deve pagar tributos incidentes sobre a propriedade superficiária e, proporcionalmente, sobre a área concedida. Também deve dar ao terreno a destinação acordada no contrato, sob pena de extinção do direito.

Limites do Proprietário

O fundeiro não pode embaraçar o uso pelo superficiário, devendo respeitar o direito real constituído. Mantém, porém, a possibilidade de usar partes não ocupadas pela construção, desde que não prejudique o superficiário.

Transmissibilidade

Ambos os direitos podem ser transmitidos a terceiros, respeitando-se o direito de preferência recíproco. Por morte, o direito transmite-se aos herdeiros automaticamente.

Extinção do Direito de Superfície

Causas de Extinção

O direito de superfície extingue-se pelo advento do termo contratual ou descumprimento das obrigações assumidas pelo superficiário. Outras causas incluem:

• Perecimento do solo
• Destinação diversa da contratada
• Desapropriação do imóvel
• Distrato entre as partes

Consequências da Extinção

Extinto o direito, o proprietário recupera o pleno domínio, incorporando as benfeitorias independentemente de indenização, salvo disposição contratual contrária.

Aspectos Tributários e Registrais

Registro Imobiliário

O direito de superfície é registrado na matrícula do imóvel base, não gerando matrícula autônoma no sistema brasileiro. A extinção é averbada na mesma matrícula, consolidando novamente a propriedade plena.

Impactos Tributários

O superficiário responde pelos tributos da propriedade superficiária (IPTU da construção), enquanto os tributos sobre o terreno permanecem com o fundeiro, salvo acordo diverso.

Orientação Jurídica Especializada

Importância da Consultoria

A complexidade do direito de superfície recomenda assessoria jurídica especializada para evitar problemas futuros. Um advogado imobiliário experiente orienta sobre:

• Análise completa da documentação
• Elaboração de contratos equilibrados
• Orientação sobre aspectos tributários
• Acompanhamento registral

A consultoria jurídica especializada em direito imobiliário contribui para a segurança da operação, considerando as particularidades de cada caso e região.

Oportunidades no Mercado Imobiliário

O direito de superfície representa uma ferramenta moderna para otimizar o uso da propriedade urbana e rural no Brasil. Para proprietários sem recursos para investir, oferece renda garantida e valorização do imóvel. Para empreendedores, proporciona acesso a localizações estratégicas com menor investimento inicial.

Com o crescimento das cidades brasileiras, especialmente em São Paulo e região metropolitana, essa modalidade tende a ganhar ainda mais relevância como alternativa sustentável ao desenvolvimento urbano tradicional.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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