Extinção de Condomínio de Imóvel Herdado: Guia Completo 2025

Herdar um imóvel junto com outros familiares pode parecer uma bênção, mas muitas vezes se torna um verdadeiro quebra-cabeça.

Quando os herdeiros não conseguem entrar em acordo sobre o que fazer com o bem, surgem conflitos que podem durar anos.

A extinção de condomínio de imóvel herdado é o procedimento legal disponível para essas situações. O processo permite que cada herdeiro receba sua parte conforme a lei estabelece.

Neste guia completo, você vai aprender:

• Como funciona o condomínio hereditário
• Quando é possível fazer extinção de condomínio
• Diferenças entre extinção amigável e judicial
• Passo a passo completo do processo
• Custos, prazos e documentos necessários
• Direitos e deveres de cada herdeiro
  
  

O que é Condomínio de Imóvel Herdado

O condomínio hereditário surge automaticamente quando uma pessoa falece e deixa um imóvel para mais de um herdeiro. Nesta situação, todos os herdeiros se tornam coproprietários do bem, cada um com direito a uma fração ideal.

É como uma pizza dividida entre várias pessoas. Cada herdeiro tem direito a uma fatia, mas ainda não pode comer sua parte porque a pizza não foi cortada.

Características do Condomínio Hereditário

• Propriedade conjunta: Todos os herdeiros são donos do imóvel
• Fração ideal: Cada um tem direito a uma porcentagem
• Consenso necessário: Decisões importantes precisam de acordo
• Responsabilidade solidária: Todos respondem por dívidas do imóvel
  
  

Quando Fazer Extinção de Condomínio

A extinção de condomínio de imóvel herdado pode ser necessária quando:

Situações Comuns

• Conflitos entre herdeiros sobre uso do imóvel
• Necessidade de venda para dividir o dinheiro
• Ocupação exclusiva por um dos herdeiros
• Impossibilidade de acordo sobre administração
• Diferentes objetivos para o imóvel

Sinais de que Pode Ser Necessária

• Um herdeiro mora no imóvel e não paga aluguel aos outros
• Herdeiros querem vender, mas outros querem manter
• Gastos com manutenção geram discussões
• Decisões sobre reformas não saem do papel
• Relacionamento familiar deteriorado
  
  

Formas de Extinção de Condomínio

Extinção Amigável (Extrajudicial)

A extinção amigável acontece quando todos os herdeiros concordam com a solução. É mais rápida, barata e preserva o relacionamento familiar.

Opções na Extinção Amigável:

1. Venda para Terceiros

• Todos concordam em vender o imóvel
• Valor é dividido conforme fração de cada herdeiro
• Formalizada por escritura pública

2. Adjudicação por Herdeiro

• Um ou mais herdeiros compram a parte dos outros
• Valor determinado por avaliação
• Pagamento à vista ou parcelado

3. Divisão Física

• Possível apenas quando o imóvel permite
• Exemplo: terreno grande que pode ser desmembrado
• Cada herdeiro fica com uma parte física

Vantagens da Extinção Amigável:

• Processo mais rápido (30 a 60 dias)
• Custos menores
• Menos desgaste emocional
• Controle total sobre as decisões

Extinção Judicial

Quando não há acordo entre os herdeiros, qualquer um pode pedir a extinção judicial. Mesmo o herdeiro com menor fração pode ajuizar a ação.

Como Funciona o Processo Judicial:

1. Petição Inicial

• Advogado elabora a ação
• Indica valor do imóvel
• Comprova situação de condomínio

2. Citação dos Herdeiros

• Todos são chamados para o processo
• Podem concordar ou contestar
• Tentativa de acordo judicial

3. Avaliação Judicial

• Perito avalia o imóvel
• Determina valor de mercado
• Custos divididos entre herdeiros

4. Sentença

• Juiz decide sobre extinção
• Determina venda ou adjudicação
• Estabelece forma de divisão

Resultados Possíveis:

• Leilão judicial: Imóvel vendido ao maior lance
• Adjudicação: Herdeiro adquire pelo valor avaliado
• Acordo tardio: Partes se entendem durante processo
  
  

Documentação Necessária

Para Extinção Amigável:

• Formal de partilha ou escritura de inventário
• Certidões negativas de débitos
• Matrícula atualizada do imóvel
• Avaliação do bem
• Documentos pessoais de todos os herdeiros

Para Extinção Judicial:

• Certidão de óbito do falecido
• Formal de partilha (quando houver)
• Matrícula do imóvel
• Comprovante de quitação de impostos
• Documentos que comprovem o condomínio
  
  

Questão do Inventário

Uma dúvida comum é: posso fazer extinção de condomínio sem inventário?

Entendimento Atual

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que não é obrigatório ter o formal de partilha registrado para pedir extinção de condomínio. Isso acontece porque:

• A herança é transferida automaticamente com a morte
• O princípio da saisine garante direitos imediatos aos herdeiros
• O registro serve para efeitos perante terceiros

Situações Práticas:

Com Inventário Concluído:

• Processo mais simples
• Documentação completa
• Direitos bem definidos

Sem Inventário:

• Extinção ainda é possível
• Mais complexo juridicamente
• Pode necessitar fazer inventário primeiro
  
  

Custos e Prazos

Custos da Extinção Amigável:

• Escritura pública: R$ 800 a R$ 2.000
• Registro no cartório: R$ 500 a R$ 1.500
• Avaliação: R$ 500 a R$ 1.000
• Impostos: ITBI (varia por município)
• Advogado: R$ 2.000 a R$ 5.000

Custos da Extinção Judicial:

• Custas processuais: R$ 1.000 a R$ 3.000
• Honorários periciais: R$ 1.500 a R$ 3.000
• Honorários advocatícios: R$ 5.000 a R$ 15.000
• Outros custos: Editais, leilão, etc.

Prazos Médios:

• Extinção amigável: 30 a 90 dias
• Extinção judicial: 1 a 3 anos
• Com recursos: 3 a 5 anos
  
  

Direitos e Deveres dos Herdeiros

Direitos de Cada Herdeiro:

• Usar o imóvel proporcionalmente
• Vender sua fração ideal
• Pedir extinção de condomínio
• Exercer direito de preferência

Deveres dos Herdeiros:

• Contribuir para despesas do imóvel
• Respeitar direitos dos outros
• Comunicar intenção de venda
• Manter o imóvel em bom estado

Ocupação Exclusiva

Quando um herdeiro ocupa o imóvel sozinho, deve pagar aluguel aos outros herdeiros. O valor é proporcional à fração de cada um.

Impostos na Extinção de Condomínio

ITBI (Imposto de Transmissão)

• Incide na transmissão de bens imóveis
• Alíquota: varia de 0,5% a 3% do valor
• Base de cálculo: valor venal ou de mercado
• Responsável: adquirente do imóvel

Imposto de Renda

• Ganho de capital: diferença entre valor de venda e custo
• Isenção: valor até R$ 440.000 (pessoa física)
• Alíquota: 15% sobre ganho de capital
• Declaração: obrigatória no IR

Taxas Cartorárias

• Variam por estado e cartório
• Calculadas sobre valor do imóvel
• Incluem: emolumentos, ITBI, registro
  
  

Passo a Passo Completo

Para Extinção Amigável:

1. Conversa entre Herdeiros

• Discutir opções disponíveis
• Definir preferências de cada um
• Buscar solução consensual

2. Avaliação do Imóvel

• Contratar avaliador profissional
• Obter laudos de mercado
• Definir valor justo

3. Escolha da Modalidade

• Venda para terceiros
• Adjudicação por herdeiro
• Divisão física (se possível)

4. Documentação

• Reunir documentos necessários
• Quitar débitos pendentes
• Regularizar situação fiscal

5. Escritura Pública

• Comparecer ao cartório
• Assinar documentos
• Pagar taxas e impostos

6. Registro

• Protocolar no cartório de imóveis
• Aguardar análise
• Retirar nova matrícula

Para Extinção Judicial:

1. Contratação de Advogado

• Especialista em direito imobiliário
• Experiência em extinção de condomínio
• Análise prévia do caso

2. Preparação da Ação

• Coleta de documentos
• Elaboração da petição inicial
• Definição de estratégia

3. Protocolo da Ação

• Distribuição no fórum
• Pagamento de custas
• Acompanhamento processual

4. Citação dos Réus

• Intimação dos outros herdeiros
• Prazo para contestação
• Possibilidade de acordo

5. Instrução Processual

• Nomeação de perito
• Avaliação do imóvel
• Produção de provas

6. Sentença

• Decisão judicial
• Determinação da extinção
• Forma de divisão

7. Cumprimento

• Leilão ou adjudicação
• Divisão dos valores
• Baixa no processo
  
  

Erros Comuns a Evitar

Erro 1: Não Conversar com os Herdeiros

Problema: Partir direto para ação judicial Solução: Sempre tentar acordo amigável primeiro

Erro 2: Não Avaliar Corretamente

Problema: Aceitar valor inadequado Solução: Fazer avaliação profissional

Erro 3: Ocupar Sem Pagar

Problema: Morar no imóvel sem compensar outros Solução: Pagar aluguel proporcional

Erro 4: Não Quitar Débitos

Problema: Tentar vender com pendências Solução: Regularizar situação antes

Erro 5: Ignorar Documentação

Problema: Processo parado por falta de documentos Solução: Organizar papelada antecipadamente

Dicas Importantes

Para Preservar Relações Familiares:

• Dialogue sempre antes de tomar decisões
• Seja transparente sobre intenções
• Busque soluções que beneficiem todos
• Considere mediação familiar

Para Economizar:

• Prefira extinção amigável sempre que possível
• Negocie honorários advocatícios
• Quite débitos antes do processo
• Organize documentos antecipadamente

Para Agilizar:

• Tenha documentos em ordem
• Faça avaliação profissional
• Mantenha comunicação entre herdeiros
• Acompanhe prazos processuais
  
  

O que Fazer Diante Dessa Situação

A extinção de condomínio de imóvel herdado é um direito previsto em lei que permite resolver conflitos entre herdeiros. Com planejamento adequado e conhecimento dos procedimentos, é possível encontrar uma solução adequada para cada caso.

Lembre-se: a solução amigável é sempre preferível quando possível. Preserva relacionamentos, economiza tempo e dinheiro, além de permitir maior controle sobre o resultado final.

Cada situação possui particularidades que devem ser avaliadas individualmente. A orientação jurídica adequada é fundamental para entender os direitos e deveres de cada parte envolvida.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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