Como Dividir uma Casa Entre os Herdeiros? Guia Completo 2025

Receber uma casa de herança é um direito, mas o processo de divisão pode parecer um labirinto, cheio de dúvidas e potencial para conflitos familiares.

No entanto, com a orientação correta, é totalmente possível passar por essa fase de forma organizada e pacífica, garantindo que os direitos de todos sejam respeitados.

Este guia foi criado para iluminar o seu caminho.

Aqui, você vai aprender de forma clara e direta sobre:

• O que é o inventário e por que ele é o primeiro passo obrigatório.

• As 3 principais formas de dividir o imóvel na prática.

• O que fazer quando um herdeiro não quer vender a casa.

• Como lidar com a situação de um herdeiro que já mora no local.

• Os custos envolvidos em todo o processo.
  
  

O Ponto de Partida: A Herança e a Figura do “Condomínio”

Quando uma pessoa falece e deixa uma casa, esse imóvel não pode ser imediatamente dividido ou vendido.

Primeiro, ele passa a fazer parte de algo chamado espólio, que é o conjunto de todos os bens, direitos e dívidas do falecido.

Nesse momento, todos os herdeiros se tornam donos do imóvel ao mesmo tempo. Isso cria o que a lei chama de “condomínio forçado”.

Imagine que a casa é um bolo inteiro. Nenhum herdeiro é dono de um cômodo específico, como o quarto ou a sala. Todos são donos de uma fatia ideal do bolo todo.

Para que cada um possa receber sua fatia de fato, é preciso formalizar a divisão. E isso começa com um procedimento obrigatório: o inventário.

Inventário: O Passo Essencial para Dividir a Casa

O inventário é o procedimento legal que apura todos os bens e dívidas da pessoa falecida para, ao final, formalizar a transferência da herança aos herdeiros.

Sem o inventário, a casa continua “presa” no nome do falecido e nada pode ser feito oficialmente. Existem duas formas de realizar o inventário:

Inventário Extrajudicial: A Solução Rápida e Amigável

Esta é a forma mais rápida, barata e menos burocrática. É feita diretamente no cartório de notas. Para que seja possível, é preciso cumprir alguns requisitos:

• Acordo Total: Todos os herdeiros devem estar de acordo com a divisão.

• Maiores e Capazes: Não pode haver herdeiros menores de idade ou incapazes.

• Advogado: A presença de um advogado é obrigatória, podendo ser o mesmo para todos os herdeiros.

Se todos os requisitos forem cumpridos, o processo pode ser finalizado em poucas semanas ou meses.

Inventário Judicial: Quando a Justiça Precisa Intervir

O inventário judicial é necessário quando não é possível seguir pela via amigável. Ou seja:

• Desacordo: Se um ou mais herdeiros não concordam com a partilha.

• Herdeiros Menores: Se houver filhos menores de 18 anos ou pessoas consideradas incapazes.

• Testamento: Se o falecido deixou um testamento, a via judicial geralmente é a regra.

Este caminho é mais longo, mais caro e mais desgastante, pois envolve um processo na justiça, com a participação de um juiz.

A Partilha foi Feita no Papel. E Agora? As 3 Opções Práticas

Após a conclusão do inventário, cada herdeiro terá oficialmente sua fração do imóvel registrada em cartório. A casa agora está em nome de todos.

A partir daqui, existem três caminhos principais para resolver a divisão na prática.

1. Venda do Imóvel e Divisão do Dinheiro

Esta é, na maioria das vezes, a solução mais simples e comum.

Os herdeiros, em comum acordo, colocam a casa à venda no mercado. Após a venda, o valor é dividido entre todos, de acordo com a porcentagem que cada um tem direito.

É uma saída limpa, que transforma um bem indivisível (a casa) em algo facilmente divisível (o dinheiro).

2. Um Herdeiro Compra a Parte dos Outros

É muito comum que um dos herdeiros tenha o desejo de ficar com a casa, seja por valor sentimental ou por qualquer outro motivo.

Nesse caso, ele pode comprar a parte dos demais. Para isso, é preciso:

• Avaliar o Imóvel: Todos devem concordar com o valor de mercado da casa. O ideal é contratar um avaliador imobiliário para ter um preço justo.

• Formalizar a Compra: O herdeiro interessado paga aos outros o valor correspondente às suas fatias.

• Registrar a Mudança: Com a ajuda de um advogado, a documentação é feita para que o imóvel passe a ter um único dono.

Importante: Os outros herdeiros têm direito de preferência na compra, caso um deles decida vender sua parte para uma pessoa de fora da família.

3. Manter a Casa em Copropriedade

Os herdeiros podem simplesmente decidir não fazer nada e manter a propriedade em nome de todos.

Isso pode funcionar se o objetivo for alugar o imóvel e dividir os rendimentos, por exemplo.

No entanto, essa situação exige que todos os “sócios” do imóvel concordem com as decisões sobre ele, como o pagamento de impostos (IPTU), taxas e custos de manutenção.

E se um herdeiro mora na casa?

Se um dos herdeiros utiliza o imóvel com exclusividade, morando no local, os demais podem exigir o pagamento de um aluguel.

O valor a ser pago não é o aluguel cheio de mercado, mas sim o valor proporcional à parte que pertence aos outros herdeiros. Isso evita o enriquecimento indevido de quem está usando o bem por inteiro.

O Que Fazer Quando um Herdeiro Não Quer Vender a Casa?

Este é um dos maiores focos de conflito. A lei é clara: ninguém é obrigado a permanecer como coproprietário de um bem contra a sua vontade.

Se você quer vender sua parte e outro herdeiro se recusa a vender o imóvel todo ou a comprar a sua fração, existem passos legais a serem seguidos.

Passo 1: A Notificação Formal

O primeiro passo é enviar uma notificação extrajudicial ao herdeiro resistente, através de um advogado.

Este documento informa oficialmente a sua intenção de vender o imóvel e dá a ele o direito de preferência para comprar a sua parte dentro de um prazo estabelecido.

Muitas vezes, essa formalização é o suficiente para que a pessoa entenda a seriedade da situação e busque um acordo.

Passo 2: A Ação de Extinção de Condomínio

Se a notificação não resolver, o caminho é entrar com uma ação judicial chamada “Ação de Extinção de Condomínio”.

Nesse processo, você pede ao juiz que encerre a copropriedade. O juiz irá determinar a avaliação do imóvel e, em seguida, ordenará a venda.

A venda ocorre em um leilão judicial. O problema do leilão é que, muitas vezes, o imóvel é arrematado por um valor abaixo do preço de mercado, o que causa prejuízo a todos os herdeiros.

Por isso, a venda judicial é o último recurso. Ela serve como uma forte ferramenta para incentivar um acordo amigável antes que todos percam dinheiro.

Quais os Custos para Dividir uma Casa de Herança?

É fundamental estar preparado para os custos do processo. Os principais são:

• ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação): É um imposto estadual obrigatório sobre a herança. A alíquota varia de estado para estado, geralmente entre 4% e 8% do valor dos bens.

• Honorários do Advogado: Seja no inventário judicial ou extrajudicial, a presença do advogado é obrigatória. Os valores podem ser um percentual sobre o valor da herança ou um valor fixo.

• Custas do Cartório ou Processuais: Envolvem os custos para registrar a partilha no cartório de notas e no registro de imóveis, ou as taxas do processo na justiça.
  
  

Evite Dores de Cabeça com um Passo Simples

A divisão de uma casa entre herdeiros pode ser um momento delicado, misturando questões financeiras e emocionais. A melhor maneira de atravessar essa fase é buscar o consenso. Um acordo amigável é sempre mais rápido, econômico e, principalmente, preserva a harmonia familiar.

Contratar um advogado especialista em direito imobiliário e sucessório não serve apenas para o caso de brigas. Pelo contrário, o papel principal do profissional é atuar como um mediador, mostrando os caminhos, explicando os direitos e deveres de cada um e ajudando a família a encontrar a solução mais vantajosa para todos, antes que um problema pequeno se transforme em uma grande disputa judicial.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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