Quanto Custa Fazer Usufruto de um Imóvel em 2026

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Fazer usufruto de imóvel em 2026 custa entre R$ 3.500 e R$ 28.000, dependendo do valor do bem. Um apartamento de R$ 300.000, por exemplo, sai por R$ 8.000 a R$ 13.500 no total.

A UFESP de 2026 subiu para R$ 38,42, deixando as taxas de cartório em São Paulo 5,84% mais caras que no ano passado.

Você vai descobrir:

• Valores exatos por faixa de imóvel com a tabela de 2026
• Exemplos práticos com custos reais em São Paulo
• Como economizar até 40% no processo
• Passo a passo completo com documentos e prazos
• Quando vale a pena fazer usufruto

Valores de Usufruto Atualizados em 2026

O custo varia conforme o valor do imóvel, tipo de usufruto escolhido e cidade onde será feito. A UFESP de 2026 passou de R$ 36,30 para R$ 38,42, aumentando todas as taxas de cartório em São Paulo. Isso significa que os custos subiram em média R$ 400 a R$ 1.200 por processo comparado a 2025.

Tabela de Custos por Valor do Imóvel

Novidades em 2026 que Afetam o Preço

A Lei Estadual nº 11.331/2002 regula os preços de cartório em São Paulo, com reajuste anual. Em 2026, a tabela de custos passou a separar em dois atos a escritura de doação com usufruto. Antes era cobrado uma vez só, agora o registro do usufruto tem cálculo próprio sobre o valor do direito.

O ITCMD em São Paulo cobra de 2% a 8% conforme o valor transmitido. Para usufruto vitalício, o cálculo usa tabelas de idade e expectativa de vida. Uma pessoa de 65 anos, por exemplo, tem o usufruto calculado como 50% do valor do imóvel para fins de imposto. Quanto mais jovem, maior o percentual porque o direito dura mais tempo.

Escritura, Registro, Advogado e Impostos

O custo total se divide em quatro partes principais. Cada uma tem regras próprias e varia conforme o caso. Vamos detalhar cada parte para você entender exatamente onde vai seu dinheiro.

Escritura no Cartório de Notas

A escritura pública é obrigatória quando o imóvel vale mais que 30 salários mínimos (R$ 45.540 em 2026). O cartório cobra entre 1% e 2% do valor do imóvel, com valores mínimos da tabela estadual. Em São Paulo, para escritura de doação com usufruto, o custo base fica em torno de R$ 2.370 para valores medianos.

O tabelião cobra pela lavratura do documento, número de páginas, reconhecimento de assinaturas e certidões. Escrituras com mais de um usufrutuário ou cláusulas especiais podem custar 30% a 50% a mais que o valor base.

Registro no Cartório de Imóveis

Depois da escritura pronta, o documento vai para o cartório de imóveis da região onde fica o bem. Esse registro torna o usufruto válido para qualquer pessoa, não só entre vocês da família. O custo fica entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, seguindo a tabela estadual.

Em São Paulo, os valores usam a UFESP de 2026 (R$ 38,42) e incluem taxa de registro, busca na matrícula e certidões. Para um imóvel de R$ 400.000, o registro sai por R$ 3.000 a R$ 3.500 em média.

Honorários do Advogado Especializado

Contratar advogado não é obrigação legal, mas é muito importante. Os honorários mudam conforme a dificuldade do caso, experiência do profissional e região. Para casos simples de usufruto vitalício entre pais e filhos, os valores ficam entre R$ 1.500 e R$ 4.000.

Casos com vários herdeiros, imóveis com problemas ou usufruto temporário com condições específicas podem custar de R$ 4.000 a R$ 8.000. O advogado analisa documentos, prepara as minutas, orienta sobre impostos e acompanha você no cartório.

ITCMD e Outras Taxas

O Imposto sobre Transmissão incide quando há doação da propriedade. Em São Paulo, cobra de 2% até R$ 184.237, 4% de R$ 184.237 até R$ 368.474, 6% de R$ 368.474 até R$ 920.449, e 8% acima disso.

Para calcular o valor do usufruto vitalício, usa-se tabela de idade: homem de 65 anos (50% do valor), mulher de 60 anos (60% do valor), pessoa de 30 anos (80% do valor). Além do ITCMD, há taxas menores como reconhecimento de assinaturas (R$ 15-25 cada), cópias autenticadas (R$ 5-10 por folha) e certidões (R$ 50-150 cada).

Exemplos Reais com Custos Completos

Ver exemplos práticos ajuda a entender como os valores se aplicam no dia a dia. Vamos mostrar três situações reais com números de 2026 para São Paulo.

Exemplo 1: Apartamento R$ 250.000 na Zona Sul

Maria, 68 anos, tem um apartamento na Zona Sul de São Paulo avaliado em R$ 250.000. Ela quer doar para a filha única mas continuar morando até o fim da vida. Os custos ficam assim:

• Escritura pública: R$ 3.200
• Registro no cartório de imóveis: R$ 1.800
• Honorários do advogado: R$ 2.500
• ITCMD sobre 55% do valor (mulher de 68 anos): R$ 137.500 × 2% = R$ 2.750
• Certidões e taxas: R$ 350

Total: R$ 10.600 (4,24% do valor do imóvel). O processo leva cerca de 18 dias úteis do início ao fim.

Exemplo 2: Casa R$ 500.000 em Campinas

João e Sandra, casal com 62 e 60 anos, têm uma casa em Campinas avaliada em R$ 500.000. Querem fazer usufruto simultâneo (os dois juntos) doando para os três filhos. Os custos são:

• Escritura pública: R$ 8.500 (mais cara por ter vários beneficiários)
• Registro: R$ 4.200
• Honorários do advogado: R$ 4.800
• ITCMD sobre 65% do valor (média das idades): R$ 325.000 × 4% = R$ 13.000
• Certidões e documentos extras: R$ 600

Total: R$ 31.100 (6,22% do valor do imóvel). O prazo fica entre 25 e 30 dias úteis pela documentação de várias pessoas.

Exemplo 3: Imóvel Comercial R$ 800.000 em Santos

Roberto, 58 anos, e seus dois irmãos herdaram um imóvel comercial em Santos no valor de R$ 800.000. Querem fazer usufruto temporário de 15 anos para um deles explorar comercialmente. Esta situação mais complexa tem os seguintes custos:

• Escritura pública: R$ 13.000 (com cláusulas de uso comercial)
• Registro: R$ 7.200
• Honorários especializados: R$ 7.500
• ITCMD sobre valor proporcional (15 anos = R$ 480.000): R$ 480.000 × 6% = R$ 28.800
• Taxas e certidões: R$ 900

Total: R$ 57.400 (7,17% do valor do imóvel). O prazo pode chegar a 35-40 dias úteis pela análise mais detalhada.

Como Fazer: Documentos e Etapas

O processo segue passos definidos pela lei, com prazos que mudam conforme a dificuldade do caso. Organizar os papéis antes acelera tudo e evita gastos extras.

Documentos que Você Precisa Separar

De quem vai receber o usufruto:

• RG e CPF originais
• Certidão de nascimento ou casamento atualizada (menos de 90 dias)
• Comprovante de endereço recente
• Declaração de imposto de renda dos últimos dois anos

De quem vai receber a propriedade:

• RG e CPF
• Certidão de estado civil atualizada
• Escritura do imóvel ou certidão de matrícula atualizada
• Certidão negativa de dívidas do imóvel
• IPTU do ano quitado
• Certidão de valor venal atualizado

Quando tem cônjuges envolvidos, os dois precisam assinar, não importa o regime de casamento. Para imóveis comerciais, pode precisar de alvará de funcionamento ou certidão de uso do solo.

Etapas no Cartório

Primeira etapa: Consulta e preparação (3 a 5 dias úteis)

O advogado ou tabelião analisa os documentos e prepara o texto da escritura. Nessa fase é importante revisar se está tudo certo antes de avançar.

Segunda etapa: Assinatura no cartório (1 dia)

Todas as pessoas envolvidas comparecem ao cartório de notas com os documentos originais para assinar a escritura pública. É obrigatório estar presente, não pode mandar representante sem procuração específica.

Terceira etapa: Pagamento das taxas (no mesmo dia)

O pagamento dos custos de cartório e impostos é feito direto no cartório. Vocês podem combinar de dividir o custo como preferirem.

Quarta etapa: Registro no cartório de imóveis (7 a 12 dias úteis em SP)

O protocolo no cartório de registro de imóveis registra o usufruto na matrícula do imóvel, tornando-o público e válido para qualquer pessoa.

Quanto Tempo Leva no Total

Os prazos dependem do cartório e da dificuldade do caso:

• Usufruto vitalício simples (uma pessoa): 15 a 20 dias úteis
• Usufruto temporário ou com condições: 20 a 25 dias úteis
• Casos com vários usufrutuários: 25 a 35 dias úteis
• Situações especiais (inventário, imóvel financiado): 40 a 60 dias úteis

Cartórios com mais movimento, principalmente na capital, podem ter prazos 30% maiores que os do interior.

Diferenças de Preço em São Paulo

Os custos mudam conforme a região por causa das diferenças nos valores venais e movimento dos cartórios. Cada região de São Paulo tem suas características que afetam o preço final.

Capital: Zona Sul, Norte, Leste e Oeste

Na Zona Sul (Moema, Brooklin, Vila Mariana), os imóveis têm valores venais mais altos, o que aumenta os custos proporcionalmente. Um imóvel de R$ 600.000 nesta região sai por R$ 22.000 a R$ 28.000 no total.

A Zona Leste (Tatuapé, Penha, São Mateus) tem valores intermediários. Para um imóvel de R$ 400.000, os custos ficam entre R$ 14.000 e R$ 19.000.

Na Zona Norte (Santana, Tucuruvi, Vila Guilherme), os valores são parecidos com a Zona Leste, com pequenas variações dependendo do bairro exato.

A Zona Oeste (Pinheiros, Perdizes, Lapa) tem custos altos parecidos com a Zona Sul, por causa do valor venal elevado dos imóveis.

Grande São Paulo: ABC e Guarulhos

O ABC Paulista (Santo André, São Bernardo, São Caetano) tem tabelas de preços geralmente 10% a 15% mais baixas que a capital. Para um imóvel de R$ 350.000 em São Bernardo, o total fica entre R$ 11.500 e R$ 16.000.

Guarulhos, segunda maior cidade de São Paulo, tem custos intermediários, cerca de 5% a 10% menores que a capital para imóveis do mesmo valor. Diadema e Mauá têm valores similares ao ABC, mas com menos opções de cartórios, o que pode deixar os prazos um pouco maiores.

Interior: Campinas, Ribeirão Preto, Santos

Campinas e região cobram aproximadamente 15% a 20% menos que a capital. Um imóvel de R$ 500.000 em Campinas sai por R$ 17.000 a R$ 23.000, contra R$ 20.000 a R$ 28.000 na capital.

Ribeirão Preto tem tabela favorável, com custos geralmente 20% a 25% menores que São Paulo capital.

Santos, no litoral, tem valores parecidos com Campinas, mas imóveis comerciais na área portuária precisam de documentação mais complexa.

Cidades como Sorocaba, São José dos Campos e Piracicaba seguem padrão similar, com valores de 15% a 22% abaixo da capital.

Quando o Usufruto Compensa Financeiramente

A decisão de fazer usufruto precisa considerar aspectos jurídicos, de imposto e da família, porque envolve transferência de patrimônio com efeitos de longo prazo. Ver cenários específicos ajuda a identificar quando o investimento traz benefícios reais.

O usufruto funciona muito bem para pais mais velhos que querem antecipar a herança mas manter segurança de moradia ou renda. Ao doar a propriedade e reservar o usufruto vitalício, a pessoa garante o direito de morar ou alugar o imóvel até falecer, enquanto já define os herdeiros.

Esta estratégia evita brigas judiciais no futuro, porque a sucessão já está resolvida. Quando há vários filhos, o usufruto pode ser combinado com doação em vida respeitando a parte de cada herdeiro, reduzindo conflitos.

Para casais em segundo casamento, o usufruto vitalício para o cônjuge sobrevivente protege o direito de moradia enquanto garante que o bem fique com os filhos do primeiro relacionamento.

Comparação com Custos de Inventário

O inventário judicial em São Paulo custa entre 5% e 8% do valor dos bens, incluindo honorários de advogado, custas judiciais e ITCMD. Para um imóvel de R$ 500.000, o inventário custaria entre R$ 25.000 e R$ 40.000, além de levar de 12 a 24 meses para terminar.

Fazer usufruto em vida custa entre R$ 18.000 e R$ 26.000 para o mesmo imóvel, com processo de 20 a 30 dias. A economia financeira fica entre 20% e 40%, além da redução grande no tempo.

Outro benefício é que o ITCMD pago na doação com usufruto reduz a base de cálculo do imposto no inventário futuro, gerando economia tributária adicional. O imóvel já transferido não entra no inventário, simplificando tudo quando o usufrutuário falecer.

Situações Onde Não Vale a Pena

Imóveis com valor muito baixo (abaixo de R$ 150.000) têm custos proporcionais que tornam o processo menos vantajoso. Quando há chance de vender o imóvel no curto prazo (1 a 3 anos), o usufruto complica a venda e reduz o valor de mercado.

Famílias com histórico de conflitos graves devem evitar o usufruto, porque a convivência forçada entre usufrutuário e proprietários pode piorar os problemas.

Se a pessoa tem dívidas grandes ou processos judiciais pendentes, o usufruto pode ser questionado como blindagem de patrimônio fraudulenta. Imóveis financiados precisam de autorização do banco, que raramente é dada enquanto houver dívida.

Como Reduzir os Custos Sem Problemas

Existem estratégias legítimas para reduzir os gastos com usufruto sem comprometer a segurança jurídica do processo. Conhecer as possibilidades de economia ajuda no planejamento financeiro.

Descontos para Idosos e Aposentados

A Lei Federal nº 10.741/2003 (Estatuto do Idoso) garante gratuidade ou desconto de 50% nos custos de cartório para pessoas com 60 anos ou mais que comprovem baixa renda. Em São Paulo, este desconto vale quando a renda familiar mensal por pessoa não passa de dois salários mínimos (R$ 3.028 em 2026).

A comprovação é feita com declaração assinada pelo interessado, mais documentos como contracheques, extratos de aposentadoria ou declaração de imposto de renda. Alguns cartórios paulistas dão desconto de 25% para idosos independente da renda, por política interna. Vale consultar antes.

Aposentados por invalidez ou beneficiários de programas sociais podem ter isenção total com documentação específica.

Estratégias de Economia Legal

Comparar orçamentos de pelo menos três escritórios de advocacia pode gerar economia de 20% a 40% nos honorários. Preparar toda a documentação antes evita custos com certidões em urgência, que custam 50% a 100% a mais.

Escolher cartórios em bairros com menos movimento pode resultar em atendimento mais rápido e eventualmente valores menores, dentro dos limites das tabelas oficiais.

Fazer o usufruto junto com outros atos notariais, como doação de vários bens, pode gerar economia de escala nos honorários do advogado.

Optar por usufruto temporário em vez de vitalício reduz a base de cálculo do ITCMD, porque o valor do direito é proporcional ao prazo.

Fazer o usufruto em meses de menor movimento nos cartórios (janeiro, fevereiro, julho) pode acelerar o processo.

Erros que Encarecem o Processo

Não verificar pendências do imóvel antes de começar resulta em custos extras para regularização, como pagar IPTU atrasado, baixar protestos ou averbar construções.

Escolher profissional sem especialização em direito imobiliário aumenta o risco de erros que geram custos de correção depois.

Não calcular direito o ITCMD pode resultar em autuação fiscal com multas de 100% sobre o imposto devido.

Fazer o usufruto sem consulta jurídica prévia aumenta o risco de cláusulas inadequadas que depois exigem aditivos ou até cancelamento do ato.

Usar documentos desatualizados (certidões com mais de 90 dias) obriga a refazer toda a documentação, duplicando custos.

Como Encerrar um Usufruto Antes do Prazo

O usufruto pode acabar antes do prazo inicialmente previsto por várias razões legais ou por acordo. Entender os mecanismos de extinção e seus custos é importante para o planejamento completo.

O usufruto vitalício acaba automaticamente quando o usufrutuário falece, sem necessidade de ato em cartório. Basta averbar o óbito na matrícula do imóvel. O usufruto temporário termina no prazo combinado na escritura, sendo bom averbar o término na matrícula para limpar o registro.

A renúncia do usufrutuário encerra o usufruto mediante escritura pública declarando a desistência do direito, seguida de registro. O abandono caracterizado por não usar o imóvel por mais de três anos pode justificar ação judicial de extinção proposta pelo proprietário.

A consolidação acontece quando o usufrutuário compra a propriedade ou vice-versa, reunindo os dois direitos em uma única pessoa.

Custos para Cancelar

Averbar o falecimento do usufrutuário custa entre R$ 300 e R$ 800, dependendo do cartório, mais a certidão de óbito. A escritura pública de renúncia tem custo aproximado de R$ 800 a R$ 2.000, mais registro de R$ 500 a R$ 1.200.

A extinção por acordo entre usufrutuário e proprietário segue custos parecidos com os da renúncia.

Ações judiciais de extinção por descumprimento de obrigações custam entre R$ 3.000 e R$ 8.000 em honorários de advogado, mais custas processuais e prazos de 6 a 18 meses.

A consolidação por compra da parte faltante envolve escritura de compra e venda com custos proporcionais ao valor negociado.

Impacto no Imposto de Renda Todo Ano

O usufruto gera obrigações de imposto de renda anuais tanto para o usufrutuário quanto para o proprietário. As regras da Receita Federal são específicas e diferentes para cada parte.

O usufrutuário não declara o imóvel como bem próprio na ficha de bens e direitos, mas informa o direito de usufruto com código 19 (direitos), detalhando a origem, prazo (se temporário) e valor estimado do direito.

Quando há renda de aluguel do imóvel sob usufruto, o usufrutuário deve declarar tudo na ficha de rendimentos tributáveis, pagando imposto conforme a tabela progressiva. Os gastos de manutenção comum (IPTU, condomínio, pequenos reparos) não são dedutíveis da renda de aluguel, conforme interpretação da Receita Federal.

Despesas de conservação extraordinária (reformas estruturais) não geram direito a dedução, mas devem ser informadas se forem muito altas.

O proprietário declara o imóvel na ficha de bens e direitos com código 11 (apartamento) ou 12 (casa), informando que se trata de propriedade sem usufruto e identificando quem é o usufrutuário.

O valor declarado deve ser reduzido proporcionalmente ao usufruto existente, seguindo tabelas de idade ou valor proporcional ao tempo (usufruto temporário). Se o imóvel foi recebido por doação com reserva de usufruto, o ITCMD pago na doação não entra como custo de aquisição até a extinção do usufruto.

Quando o usufruto acaba (morte do usufrutuário ou fim do prazo), o proprietário deve atualizar o valor do bem para o montante integral, informando na ficha discriminação a consolidação da propriedade plena.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre estratégias de planejamento patrimonial para sua família, escolha entre usufruto vitalício ou temporário conforme seus objetivos, cálculo preciso dos custos totais incluindo todos os impostos, elaboração de cláusulas específicas para situações complexas como múltiplos usufrutuários ou imóveis comerciais, análise de impactos no imposto de renda e planejamento sucessório, e regularização prévia de pendências do imóvel que possam impedir o registro.

A consultoria preventiva evita erros que podem custar muito mais caro no futuro, além de assegurar que o usufruto atenda exatamente às necessidades da sua família.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.