Retificação de Área de Imóvel Urbano: Guia Completo 2025

Você descobriu que a área do seu imóvel urbano registrada na matrícula não confere com a realidade? Isso acontece com frequência no Brasil. Milhares de proprietários enfrentam essa situação diariamente, seja por erros antigos no registro, medições imprecisas ou falhas na documentação. Existe um procedimento legal específico para corrigir essa divergência.

Neste guia completo, você vai aprender:

• O que é retificação de área e quando é necessária
• Diferenças entre procedimento administrativo e judicial
• Documentos obrigatórios e custos envolvidos
• Passo a passo detalhado do processo
• Como lidar com confrontantes
  
  

O Que é Retificação de Área de Imóvel Urbano

Retificação de área de imóvel urbano é o procedimento legal que corrige a descrição da propriedade na matrícula do Registro de Imóveis, adequando-a à realidade física do terreno. Em outras palavras, é como “consertar” a informação errada que está no cartório.

Imagine que seu terreno tem realmente 300m², mas na documentação consta apenas 250m². A retificação vai ajustar esse registro para mostrar a área correta que sempre existiu fisicamente.

Base Legal da Retificação

A retificação está prevista no artigo 1.247 do Código Civil e nos artigos 212 a 214 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). Essa legislação estabelece o direito de corrigir informações incorretas sobre sua propriedade.

É importante entender: a retificação não cria área nova, apenas corrige a descrição de uma área que sempre existiu.

Quando a Retificação de Área é Necessária

Você precisa fazer retificação quando a descrição na matrícula estiver:

• Omissa – faltando informações importantes
• Imprecisa – com medidas incorretas
• Não expressa a verdade – não confere com a realidade

Situações Mais Comuns

• Diferença entre área registrada e área real do terreno
• Medidas perimetrais incorretas na documentação
• Confrontações desatualizadas ou erradas
• Coordenadas geográficas imprecisas
  
  

Tipos de Retificação: Administrativa vs Judicial

Retificação Administrativa (Extrajudicial)

É a modalidade mais ágil e econômica, feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. O processo costuma levar aproximadamente 3 meses para ser concluído.

Quando é possível:

• Há concordância de todos os confrontantes
• Não existe conflito sobre limites
• A documentação está completa

Retificação Judicial

Necessária quando existe discordância entre confrontantes ou questões complexas que não podem ser resolvidas administrativamente. O processo pode demorar 3 a 5 anos.

Observação importante: recomenda-se tentar primeiro a via administrativa, quando aplicável.

Documentos Necessários Para Retificação de Área Urbana

Documentos Pessoais

• Identidade e CPF do proprietário
• Certidão de casamento (se casado)
• Qualificação completa de todos os proprietários

Documentos do Imóvel

• Certidão atualizada da matrícula
• Certidão de IPTU em dia
• Escritura de aquisição do imóvel
• Cadeia dominial completa (histórico de proprietários)

Documentação Técnica

• Memorial descritivo detalhado
• Levantamento topográfico atual
• Levantamento planimétrico
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) quitada
• Planta da área conforme matrícula e planta da situação real

Documentos dos Confrontantes

• Identificação completa dos vizinhos
• Assinatura com firma reconhecida de concordância
• Certidões das matrículas dos imóveis confrontantes
  
  

Passo a Passo da Retificação Administrativa

1. Contratação de Profissional Técnico

Contrate um engenheiro agrimensor ou topógrafo para:

• Fazer o levantamento topográfico
• Elaborar o memorial descritivo
• Emitir a ART/RRT

2. Coleta de Documentação

Reúna todos os documentos listados anteriormente, incluindo:

• Certidões atualizadas
• Documentos pessoais
• Anuência dos confrontantes

3. Protocolo do Requerimento

Apresente no Cartório de Registro de Imóveis onde está registrado o imóvel:

• Requerimento assinado com firma reconhecida
• Documentação completa
• Pagamento das taxas

4. Análise Cartorária

O cartório analisará:

• Documentação apresentada
• Conformidade legal
• Possíveis conflitos

5. Publicação e Prazo

• Publicação de editais se necessário
• Prazo para manifestação de interessados (10 dias)
• Análise final pelo registrador
  
  

Custos da Retificação de Área

Custos Técnicos

• Levantamento topográfico: R$ 2.000 a R$ 5.000
• ART/RRT: R$ 100 a R$ 300
• Memorial descritivo: incluso no topográfico

Custos Cartorários

• Taxa de retificação: varia por estado (R$ 500 a R$ 2.000)
• Certidões: R$ 50 a R$ 100 cada
• Publicações: R$ 200 a R$ 500

Honorários Profissionais

• Advogado (quando necessário): R$ 3.000 a R$ 8.000
• Despachante: R$ 1.000 a R$ 3.000

Total estimado: R$ 6.000 a R$ 18.000 (varia conforme complexidade)

Retificação com Alteração Acima de 20%

Existe um equívoco comum sobre o limite de 20% na retificação. Na verdade, não há limite legal predefinido para alteração de área na retificação.

O que importa é comprovar que a área sempre existiu fisicamente e que houve erro no registro original. Quanto maior a divergência, mais robusta deve ser a documentação comprobatória.

Documentação Reforçada Para Grandes Variações

• Imagens de satélite históricas
• Fotografias antigas do imóvel
• Declarações de vizinhos antigos
• Laudos técnicos detalhados
  
  

Como Lidar com Confrontantes

Quando é Necessária a Anuência

A concordância dos confrontantes é obrigatória quando a retificação pode afetar os limites ou gerar dúvidas sobre confrontações.

Estratégias Para Obter Concordância

• Explicar claramente que não haverá prejuízo
• Mostrar documentação técnica comprobatória
• Oferecer cópias de todos os documentos
• Esclarecer benefícios da regularização

Quando o Confrontante se Recusa

Se não conseguir a anuência, você pode:

• Tentar mediação extrajudicial
• Buscar via judicial se necessário
• Apresentar documentação robusta que dispense anuência
  
  

Prazos e Procedimentos Especiais

Prazos Típicos

• Retificação administrativa: 60 a 90 dias
• Retificação judicial: 2 a 5 anos
• Análise cartorária: 30 a 45 dias

Casos Especiais

Imóvel de esquina: necessária anuência da prefeitura Confrontação com via pública: dispensa anuência municipal em certas situações Imóvel em condomínio: regras específicas do condomínio

A Importância da Regularização da Propriedade

A retificação de área não é apenas uma formalidade burocrática. É a adequação necessária para que sua propriedade esteja corretamente descrita e protegida legalmente. Problemas na descrição podem gerar conflitos futuros, dificultar vendas e até comprometer financiamentos.

Se você identificou divergência entre a área real e a registrada, considere avaliar a viabilidade do procedimento. O processo administrativo, quando aplicável, oferece maior segurança jurídica para seu patrimônio.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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