Inventário de Imóvel Sem Escritura: Como Funciona o Processo

Muitas famílias brasileiras se deparam com uma situação comum: o falecido deixou um imóvel, mas não há escritura registrada.

Essa realidade acontece com frequência, principalmente em propriedades antigas ou adquiridas informalmente.

A legislação brasileira permite incluir esses bens no inventário. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que é possível inventariar direitos sobre imóveis, mesmo sem escritura formal.

Neste artigo você vai entender:

• Como funciona o inventário de imóvel sem escritura

• Quais documentos você precisa reunir

• As alternativas legais disponíveis

• O passo a passo do processo

• Cuidados importantes durante o procedimento
  
  

É Possível Fazer Inventário de Imóvel Sem Escritura?

Sim, a lei permite fazer inventário de imóvel sem escritura. O Superior Tribunal de Justiça confirmou em 2022 que os direitos sobre imóveis podem ser partilhados no inventário, mesmo quando não há registro formal.

O Código Civil, no artigo 1.206, estabelece que “a posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres”. Isso significa que os direitos sobre o imóvel passam para os herdeiros automaticamente.

Como Funciona a Transmissão dos Direitos

Quando uma pessoa morre, todos os seus bens e direitos são transferidos para os herdeiros. Isso inclui:

• Propriedades com registro completo (escritura e matrícula)

• Direitos sobre imóveis (propriedades ocupadas sem registro)

• Contratos de compra não finalizados

• Imóveis em processo de regularização

O essencial é provar que o falecido usava o imóvel como se fosse dono, de forma contínua e sem contestação.

Documentos Necessários Para Provar os Direitos

Para incluir um imóvel sem escritura no inventário, você deve reunir papéis que comprovem que o falecido tinha direitos sobre a propriedade:

Documentos Principais

• Contrato de compra e venda (mesmo sem registro)

• Recibos de pagamento da compra

• Comprovantes de IPTU em nome do falecido

• Contas de luz, água ou telefone do endereço

• Declaração de Imposto de Renda incluindo o imóvel

Documentos de Apoio

• Fotos antigas da família no imóvel

• Declarações de vizinhos confirmando que a pessoa morava lá

• Comprovantes de reformas feitas no imóvel

• Certidão de nascimento de filhos nascidos no endereço

• Qualquer documento que mostre ligação com o imóvel

Como Organizar os Papéis

Primeiro: Separe todos os documentos por data
Segundo: Tire cópias de tudo e autentique
Terceiro: Escreva um relato de como a pessoa usava o imóvel
Quarto: Liste todas as melhorias feitas na propriedade

Caminhos Legais Para Regularizar o Imóvel

Existem três formas principais de regularizar um imóvel sem escritura durante o inventário:

1. Regularização Direta

Esta opção funciona quando você consegue encontrar quem vendeu o imóvel:

• Encontre os antigos donos ou seus herdeiros

• Peça para fazerem a escritura em nome do falecido

• Use o contrato de compra como prova da venda

• Registre o imóvel no cartório

Tempo aproximado: 60 a 90 dias
Custo estimado: R$ 3.000 a R$ 8.000

2. Processo de Adjudicação Compulsória

Quando não consegue encontrar os vendedores, mas tem contrato válido:

• Entre com processo judicial apresentando o contrato

• O juiz chama o antigo proprietário

• Se não aparecer ou concordar, o juiz autoriza o registro

• O cartório registra conforme a decisão judicial

Tempo aproximado: 6 a 12 meses
Custo estimado: R$ 5.000 a R$ 15.000

3. Usucapião

Para imóveis ocupados há mais de 5 anos sem contestação:

Usucapião no Cartório:

• Mais rápido (3 a 6 meses)

• Feito direto no cartório

• Menos papelada

• Custo menor

Usucapião na Justiça:

• Mais demorado (2 a 5 anos)

• Usado quando há contestação

• Mais seguro em casos difíceis

• Custo maior
  
  

Como Funciona o Processo Passo a Passo

Etapa 1: Análise da Situação

• Examine todos os documentos disponíveis

• Identifique qual caminho seguir

• Calcule custos e tempo necessário

• Escolha a melhor estratégia

Etapa 2: Comprovação dos Direitos

• Reúna todos os documentos listados

• Prepare declarações de testemunhas

• Organize tudo em ordem de data

• Calcule há quanto tempo a pessoa ocupava o imóvel

Etapa 3: Abertura do Inventário

• Inventário na Justiça: Quando há desacordo entre herdeiros

• Inventário no Cartório: Quando todos concordam

Etapa 4: Inclusão do Imóvel

• Apresente todos os documentos

• Solicite a inclusão dos direitos sobre o imóvel

• Aguarde análise e aprovação

• Continue com a partilha normal

Etapa 5: Regularização

• Execute a estratégia escolhida

• Registre o imóvel em nome dos herdeiros

• Pague todos os impostos devidos

• Obtenha o registro definitivo
  
  

Cuidados Importantes Durante o Processo

Impostos e Custos

ITCMD (Imposto sobre herança):

• Varia por estado (2% a 8% do valor do imóvel)

• Deve ser pago mesmo sem escritura

• Calculado sobre o valor atual do imóvel

Outros Custos:

• Custas judiciais (se for na Justiça)

• Honorários de advogado

• Taxas de cartório

• IPTU atrasado (se houver)

Como Evitar Problemas

Contestação por outras pessoas:

• Mantenha documentação organizada

• Tenha testemunhas à disposição

• Guarde todas as provas de ocupação

Problemas entre herdeiros:

• Busque sempre acordo entre todos

• Seja transparente sobre tudo

• Considere mediação se houver conflito

Questões de impostos:

• Quite pendências antes do inventário

• Calcule todos os gastos antecipadamente

• Mantenha dinheiro para imprevistos
  
  

Diferenças Entre Inventário na Justiça e no Cartório

Inventário no Cartório

Vantagens:

• Processo mais rápido (3 a 6 meses)

• Menor custo total

• Menos burocracia

• Mais privacidade

Quando é possível:

• Todos os herdeiros maiores de idade

• Acordo total entre as partes

• Não há testamento ou testamento válido

• Não há dívidas do falecido

Inventário na Justiça

Quando é obrigatório:

• Herdeiros menores de idade

• Desacordo entre herdeiros

• Testamento contestado

• Dívidas do falecido

Características:

• Mais demorado (1 a 3 anos)

• Maior segurança jurídica

• Acompanhamento do juiz

• Custo maior
  
  

Como Escolher um Advogado

O Que Procurar

Experiência na área:

• Conhecimento em inventários

• Experiência com regularização de imóveis

• Histórico de casos parecidos

Competências técnicas:

• Conhecimento da lei atual

• Bom relacionamento com cartórios

• Experiência em processos de usucapião

Atendimento adequado:

• Transparência nos custos

• Comunicação clara

• Prazos realistas

Perguntas Para Fazer

1. Quantos casos como o meu você já resolveu?

2. Qual estratégia você recomenda?

3. Quais são todos os custos?

4. Quanto tempo vai demorar?

5. Como vou acompanhar o processo?
   
   

O Que Fazer a Partir de Agora

O inventário de imóvel sem escritura é um processo que tem respaldo legal e jurisprudência consolidada. Com orientação adequada e documentação organizada, é possível resolver a situação de forma adequada.

É importante agir sem demora, pois com o tempo pode ficar mais difícil encontrar documentos e testemunhas. Além disso, quanto antes você regularizar, mais cedo terá segurança jurídica total sobre o imóvel.

A regularização adequada permite que sua família tenha todos os direitos sobre o imóvel, podendo vendê-lo, financiá-lo ou transferi-lo sem qualquer impedimento.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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