Imóvel em Inventário Pode Ser Vendido: Guia Completo 2025

Você perdeu alguém da família e herdou um imóvel. Mas o inventário ainda não terminou e você precisa vender a casa urgente. As contas estão chegando e você não sabe o que fazer.

Muita gente pensa que não pode vender antes do inventário acabar. Mas isso não é verdade.

Vamos explicar de forma simples como você pode vender, alugar ou até financiar um imóvel que está em inventário. Sem complicação e sem juridiquês.

Neste guia, você vai aprender:

• Se pode vender o imóvel antes do inventário terminar
• Quais papéis você precisa juntar
• Como evitar problemas na venda
• Quanto custa fazer um inventário em 2025
• Como alugar o imóvel enquanto decide o que fazer
• Se dá para financiar a compra de um imóvel em inventário
  
  

Posso Vender Imóvel em Inventário?

Sim, você pode vender um imóvel que está em inventário. A lei permite isso há muito tempo. E desde 2024, ficou ainda mais fácil.

Imagine o inventário como uma divisão de bens da família. É como quando os pais se separam e precisam dividir as coisas. Enquanto não termina a divisão, ainda dá para vender os bens.

O Que Mudou em 2024

Antes de agosto de 2024, você sempre precisava pedir autorização para o juiz. Era como pedir permissão para o diretor da escola.

Agora, em alguns casos, você pode vender direto no cartório. Isso deixou tudo mais rápido e barato.

3 Jeitos de Vender Imóvel em Inventário

1. Pedindo Autorização Para o Juiz

Este é o jeito mais antigo e mais seguro. Você pede para o juiz e ele dá uma autorização por escrito.

Quando usar:

• Quando tem briga na família sobre a venda
• Para imóveis muito caros
• Quando você quer mais segurança

O que você precisa:

• Pedir por escrito para o juiz
• Avaliar quanto vale o imóvel
• Todos da família têm que concordar
• Explicar por que precisa vender

Tempo: Entre 1 e 3 meses para conseguir a autorização

2. Transferindo os Direitos do Imóvel

Este é o jeito mais usado hoje em dia. É como se você vendesse sua parte do imóvel para outra pessoa.

Como funciona: Imagine que você e seus irmãos ganharam uma pizza de herança. Você pode vender sua fatia para alguém, mesmo antes de dividir a pizza toda.

Vantagens:

• Não precisa pedir para o juiz
• É mais rápido
• Menos burocracia
• Pode negociar na hora

Papéis que você precisa:

• Certidão de óbito de quem morreu
• Documentos de todos os herdeiros
• Autorização de toda a família
• Fazer uma escritura no cartório

3. Venda Direta no Cartório (Novidade de 2024)

Desde 2024, você pode vender direto no cartório em alguns casos. É a novidade que deixou tudo mais fácil.

Quando pode usar:

• Todos da família concordam
• O dinheiro vai servir para pagar as contas do inventário
• Não tem problema judicial com o imóvel

Limite importante: Só pode usar o dinheiro para pagar advogado, cartório e outras despesas do inventário. Não pode dividir entre a família ainda.

Que Papéis Eu Preciso Juntar?

Para Transferir os Direitos

Documentos básicos:

• Certidão de óbito (original)
• RG e CPF de todos os herdeiros
• Certidão de casamento
• Documentos do imóvel
• Comprovante que o IPTU está em dia
• Autorização escrita de toda a família

Outros papéis importantes:

• Certidão de nascimento dos filhos
• Documento que prova que não tem testamento
• Comprovante que o condomínio está em dia

Para Pedir Autorização do Juiz

Documentos do processo:

• Pedido escrito para o juiz
• Avaliação de quanto vale o imóvel
• Concordância da família
• Certidões do imóvel

Para Venda Direta no Cartório

Documentos específicos:

• Escritura de venda no cartório
• Concordância de toda a família
• Plano de como vai usar o dinheiro
• Certidões atualizadas
  
  

Posso Alugar Imóvel em Inventário?

Sim, você pode alugar um imóvel em inventário. Mas precisa tomar alguns cuidados importantes.

O Que Você Precisa Fazer

Toda a família tem que concordar. É como decidir o que fazer com o carro da família. Todo mundo precisa estar de acordo.

Definir quem vai cuidar do imóvel:

• Quem vai cobrar o aluguel
• Quem vai cuidar dos consertos
• Quem vai pagar impostos
• Quem vai conversar com o inquilino

Criar uma conta só para o aluguel. Isso facilita na hora de dividir o dinheiro e prestar contas.

Cuidados Importantes

• O contrato de aluguel deve falar que o imóvel está em inventário
• Decidir como dividir o dinheiro do aluguel
• Guardar todos os comprovantes de gastos
• Deixar claro quem é responsável por cada coisa

Imposto de Renda

O dinheiro do aluguel conta como renda. Cada herdeiro tem que declarar sua parte no Imposto de Renda.

Posso Financiar Imóvel em Inventário?

Sim, dá para financiar, mas os bancos são mais cuidadosos. É como pedir dinheiro emprestado para comprar algo que ainda não tem dono definido.

Papéis Extras Que o Banco Pede

Documentos adicionais:

• Certidão de óbito do dono anterior
• Documento de transferência dos direitos
• Autorização de toda a família para vender
• Certidões do imóvel e dos herdeiros
• Prova de que o inventário está regular

Bancos Que Financiam

Caixa Econômica financia imóveis em inventário se:

• Todos os papéis estão certos
• A transferência de direitos está regular
• Não tem problema na Justiça

Bancos privados também financiam, mas analisam caso por caso.

Condições Especiais

Os juros podem ser um pouco mais altos por causa do risco maior. O tempo para aprovar também é maior, até 2 meses.

Riscos de Comprar Imóvel em Inventário

Comprar um imóvel em inventário pode ser um bom negócio, mas você precisa conhecer os riscos.

Principais Problemas Que Podem Acontecer

Algum herdeiro pode reclamar depois. Se alguém da família não foi consultado, pode entrar na Justiça para cancelar a venda.

Papéis incompletos podem dar dor de cabeça no futuro. Por isso é importante verificar tudo antes de comprar.

Dívidas que vêm junto com o imóvel. Às vezes o IPTU, condomínio ou financiamento fica para quem compra.

Briga de família pode atrasar tudo e complicar sua compra.

Como Se Proteger

Verificar tudo antes de comprar:

• Conferir os documentos do imóvel
• Ver se tem dívidas pendentes
• Confirmar se o inventário está em ordem
• Ter certeza que todos os herdeiros concordam

Usar os documentos certos:

• Nunca comprar só com contrato simples
• Usar transferência de direitos no cartório
• Pedir garantias no contrato
• Contratar advogado para ajudar

Checklist importante:

• Ver se tinha testamento
• Conhecer a situação de todos os herdeiros
• Verificar se o falecido tinha dívidas
• Confirmar se não tem processo judicial
  
  

Quando o Imóvel Vai Para Leilão

Imóveis em inventário podem ir para leilão em algumas situações específicas.

Quando Isso Acontece

Para pagar dívidas do falecido. Se a pessoa que morreu devia muito dinheiro, o imóvel pode ser leiloado para quitar as dívidas.

Quando a família não consegue se entender sobre como dividir. O juiz pode mandar leiloar como solução.

Para pagar as contas do inventário. Se os custos ficam muito altos, o leilão pode ser a saída.

Como Funciona o Leilão

1. Um perito avalia quanto vale o imóvel
2. Publica edital com antecedência de 30 dias
3. Primeiro leilão por pelo menos 80% do valor
4. Se não vender, segundo leilão por qualquer valor
5. Quem arrematar vira o novo dono

Direito da Família

Os herdeiros podem dar lance no leilão até o final. Eles têm preferência se oferecerem o mesmo valor de outra pessoa.

Quanto Custa Fazer Inventário em 2025

O preço do inventário muda conforme o valor dos bens e se você faz no cartório ou na Justiça.

Inventário no Cartório (Mais Barato)

Taxas do cartório:

• Entre 0,3% e 1% do valor dos bens
• Mínimo: R$ 500,00
• Máximo: R$ 15.000,00 (varia por estado)

Advogado:

• R$ 3.000,00 a R$ 10.000,00 (casos simples)
• R$ 10.000,00 a R$ 25.000,00 (casos complicados)

Imposto de herança (varia por estado):

• São Paulo: 4% do valor dos bens
• Rio de Janeiro: 4% a 8%
• Minas Gerais: 5% do valor dos bens

Inventário na Justiça (Mais Caro)

Custas do fórum:

• 1% do valor dos bens
• Mínimo: R$ 200,00

Advogado:

• 2% a 4% do valor dos bens
• Mínimo de R$ 5.000,00

Outras despesas:

• Perícia: R$ 1.500,00 a R$ 5.000,00
• Publicações: R$ 300,00 a R$ 800,00
• Certidões: R$ 50,00 a R$ 150,00 cada

Exemplo Prático

Imóvel de R$ 500.000,00:

No cartório:

• Cartório: R$ 2.500,00
• Advogado: R$ 8.000,00
• Imposto: R$ 20.000,00
• Total: R$ 30.500,00

Na Justiça:

• Custas: R$ 5.000,00
• Advogado: R$ 15.000,00
• Imposto: R$ 20.000,00
• Perícias: R$ 3.000,00
• Total: R$ 43.000,00
  
  

Impostos Que Você Precisa Pagar

Imposto de Herança

Valor por estado (2025):

• São Paulo: 4%
• Rio de Janeiro: 4% a 8%
• Minas Gerais: 5%
• Bahia: 6%
• Paraná: 6%

O valor é calculado sobre quanto vale o imóvel. Todos os herdeiros são responsáveis pelo pagamento.

ITBI (Imposto na Venda)

Só paga quando vende para outras pessoas, não quando passa por herança.

Valor: 2% a 3% conforme a cidade. Quem compra é que paga.

Imposto de Renda

Se você vender por mais do que vale no inventário, paga imposto sobre a diferença.

Valor: 15% a 22,5% conforme o lucro.

Não paga se for sua única casa e valer até R$ 440.000,00.

Decisões Inteligentes Para Seu Patrimônio

Vender imóvel em inventário hoje é muito mais simples do que era antes. Com as mudanças de 2024 e as opções disponíveis, você tem várias formas de resolver sua situação.

O importante é escolher o caminho certo para seu caso. Transferir direitos quando quer agilidade, pedir autorização do juiz quando quer mais segurança, ou usar a venda direta quando precisa pagar as contas do inventário.

Lembre-se: cada família é diferente. O que funciona para uns pode não servir para outros. Por isso, sempre converse com um advogado antes de tomar qualquer decisão importante.

Este artigo tem apenas fins informativos e não substitui o aconselhamento jurídico específico. Cada caso tem suas próprias características e deve ser analisado por um advogado.

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