Escritura de Direito de Superfície: Como Funciona Este Documento

Você tem um terreno parado que poderia gerar renda, mas não tem recursos para construir? Ou precisa de um local para seu negócio sem comprar o imóvel? A escritura de direito de superfície é um instrumento legal que permite essas situações.

Porém, muitas pessoas desconhecem este documento ou têm dúvidas sobre como funciona na prática. O processo envolve documentação específica, registro em cartório e cuidados jurídicos importantes.

Neste artigo, você vai aprender:

• O que é e como funciona o direito de superfície
• Documentos necessários para a escritura
• Passo a passo completo do processo
• Custos e prazos envolvidos
• Direitos e obrigações de cada parte
• Quando este instituto se aplica
  
  

O que é Escritura de Direito de Superfície

A escritura de direito de superfície é o documento público que formaliza a concessão do direito de construir ou plantar em terreno de outra pessoa. Conforme estabelece o artigo 1.369 do Código Civil, “o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.

Na prática, funciona assim: o dono do terreno (chamado de concedente) mantém a propriedade do solo, mas transfere para outra pessoa (o superficiário) o direito de usar, explorar e construir no local.

Como Funciona na Prática

Imagine que João possui um terreno de 1.000 m² bem localizado, mas não tem dinheiro para construir. Maria precisa de um local para instalar sua loja, mas não quer comprar um imóvel.

Através da escritura de direito de superfície, João pode conceder a Maria o direito de construir no terreno por 20 anos. Maria constrói sua loja, explora o negócio e paga um valor mensal a João. Ao final do prazo, a construção fica para João.

Características Principais do Direito de Superfície

Obrigatoriedade da Escritura Pública

Diferente de outros contratos imobiliários, o direito de superfície sempre exige escritura pública, mesmo quando o valor é inferior a 30 salários mínimos. Esta é uma exigência legal que não pode ser dispensada.

Registro Obrigatório

Após a lavratura, a escritura deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da jurisdição onde está localizado o terreno. Só após o registro é que o direito se torna efetivo contra terceiros.

Divisão de Domínios

O direito de superfície cria uma divisão especial da propriedade:

• Domínio direto: permanece com o proprietário original do terreno
• Domínio útil: é transferido para o superficiário, que pode construir e explorar

Natureza Jurídica

Trata-se de um direito real, o que significa maior segurança jurídica em comparação com contratos de locação ou arrendamento. O superficiário tem uma relação direta com o imóvel, não apenas com o proprietário.

Documentação Necessária para a Escritura

Documentos do Proprietário (Concedente)

• RG e CPF (originais e cópias)
• Certidão de casamento ou união estável
• Comprovante de residência atualizado
• Escritura do imóvel ou registro no cartório
• Certidão negativa de débitos municipais
• IPTU quitado dos últimos 5 anos

Documentos do Superficiário

• RG e CPF (originais e cópias)
• Certidão de casamento ou união estável
• Comprovante de residência
• Comprovante de renda (se for oneroso)

Documentos do Imóvel

• Matrícula atualizada do imóvel
• Planta aprovada na prefeitura
• Certidão negativa de débitos municipais
• Laudo de avaliação (se necessário)
  
  

Passo a Passo para Fazer a Escritura

1. Negociação e Definição dos Termos

Antes de ir ao cartório, defina:

• Prazo da concessão (determinado ou indeterminado)
• Valor (gratuito ou oneroso)
• Forma de pagamento (à vista, parcelado, percentual da renda)
• Finalidade (construção comercial, residencial, plantação)
• Responsabilidades de cada parte

2. Preparação da Documentação

Reúna todos os documentos listados anteriormente. Verifique se estão dentro do prazo de validade (geralmente 90 dias para certidões).

3. Consulta ao Cartório de Notas

Procure um tabelionato de notas para agendar a lavratura. O tabelião orientará sobre:

• Custos dos emolumentos
• Prazo para lavratura
• Cláusulas essenciais da escritura

4. Lavratura da Escritura

No dia agendado, compareçam todas as partes com documentos originais. A escritura deve conter obrigatoriamente:

• Qualificação completa das partes
• Descrição detalhada do imóvel
• Prazo da concessão
• Finalidade da superfície
• Valor e forma de pagamento
• Responsabilidades e obrigações
• Cláusulas de extinção

5. Registro no Cartório de Imóveis

Após a lavratura, dirija-se ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar a escritura na matrícula do imóvel. Este registro é obrigatório para que o direito tenha validade legal.

6. Recolhimento do ITBI

Se a concessão for onerosa, será necessário recolher o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) antes da lavratura. O superficiário é responsável pelo pagamento.

Custos Envolvidos

Emolumentos do Cartório

Os custos variam conforme o estado e o valor da transação. Geralmente incluem:

• Taxa de lavratura da escritura
• Taxa de registro no cartório de imóveis
• Certidões necessárias

Impostos

• ITBI: 2% do valor da concessão (se onerosa)
• ITCMD: em caso de concessão gratuita entre pessoas não parentes

Honorários Advocatícios

Embora não seja obrigatório, é recomendável ter assessoria jurídica especializada para:

• Análise da documentação
• Elaboração das cláusulas contratuais
• Acompanhamento do registro
  
  

Direitos e Obrigações das Partes

Direitos do Proprietário (Concedente)

• Receber pagamento pelo uso (se oneroso)
• Manter a propriedade do terreno
• Preferência na compra, se o superficiário quiser vender o direito
• Retomar as construções ao final do prazo

Obrigações do Proprietário

• Respeitar o direito do superficiário
• Não interferir no uso adequado do terreno
• Fornecer documentação necessária

Direitos do Superficiário

• Usar, fruir e explorar o terreno conforme acordado
• Construir ou plantar conforme a finalidade
• Transferir o direito a terceiros
• Preferência na compra do terreno, se posto à venda

Obrigações do Superficiário

• Pagar pelo uso (se oneroso)
• Conservar o imóvel adequadamente
• Pagar tributos e encargos relativos às construções
• Usar o terreno conforme a finalidade estabelecida
  
  

Diferenças Entre Código Civil e Estatuto da Cidade

Código Civil (Aplicável entre Particulares)

• Prazo sempre determinado
• Não permite obras no subsolo (salvo previsão específica)
• Regulamenta superfície rural e urbana

Estatuto da Cidade (Para Imóveis Urbanos Públicos)

• Prazo determinado ou indeterminado
• Permite uso do subsolo e espaço aéreo
• Instrumento de política urbana

Quando ambos os lados são particulares, aplica-se o Código Civil. Se houver participação do poder público, prevalece o Estatuto da Cidade.

Quando a Escritura de Superfície se Aplica

Para o Proprietário do Terreno

• Terreno parado sem recursos para construir
• Necessidade de renda adicional
• Manutenção da propriedade para o futuro
• Preservação do imóvel por terceiros

Para o Superficiário

• Necessidade de local para negócio sem comprar
• Investimento menor que aquisição de imóvel
• Possibilidade de transferir o direito
• Exploração por longo prazo com segurança jurídica
  
  

Extinção do Direito de Superfície

O direito pode ser extinto por:

Término do Prazo

Forma mais comum de extinção. As construções revertem automaticamente ao proprietário do terreno, salvo cláusula em contrário.

Descumprimento Contratual

Se qualquer das partes não cumprir suas obrigações, a outra pode pedir a extinção judicial do direito.

Renúncia

O superficiário pode renunciar ao direito a qualquer momento, devendo comunicar formalmente ao proprietário.

Consolidação da Propriedade

Quando o superficiário adquire a propriedade do terreno, ocorre a consolidação e extinção automática do direito de superfície.

O que Fazer Após o Término do Prazo

Quando o prazo da escritura de direito de superfície termina, algumas situações podem ocorrer:

Reversão Automática

As construções passam automaticamente para o proprietário do terreno, sem necessidade de indenização (regra geral).

Renovação do Contrato

As partes podem acordar uma nova concessão, desde que formalizem nova escritura pública.

Negociação de Indenização

Se previsto na escritura original, o proprietário pode indenizar o superficiário pelas benfeitorias realizadas.

Cuidados Jurídicos Importantes

Análise da Matrícula

Antes de lavrar a escritura, verifique se o imóvel está livre de ônus, penhoras ou outras restrições que possam prejudicar o direito de superfície.

Cláusulas Claras

A escritura deve ser detalhada e específica para evitar conflitos futuros. Defina claramente:

• Limites da área concedida
• Tipo de construção permitida
• Responsabilidades de manutenção
• Condições de extinção

Seguro e Garantias

Considere incluir cláusulas sobre seguro das construções e garantias para cumprimento das obrigações.

Aspectos Importantes do Direito de Superfície

A escritura de direito de superfície é um instrumento jurídico que oferece alternativas interessantes tanto para proprietários quanto para empreendedores. Quando bem estruturada, proporciona segurança jurídica e vantagens econômicas para ambas as partes.

O planejamento adequado e a orientação jurídica são fundamentais para o sucesso da operação. Um contrato bem elaborado desde o início evita conflitos e preserva o relacionamento entre as partes.

Para situações que envolvam direito de superfície, é importante buscar orientação especializada para garantir que todos os aspectos legais sejam observados corretamente.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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