Escritura de Imóveis: Guia Completo 2026

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Escritura de imóveis é o documento público que oficializa a compra e venda de uma propriedade no Brasil.

Em janeiro de 2026, a Lei Complementar 227 trouxe mudanças importantes: o ITBI em São Paulo agora usa o valor de mercado definido pela Prefeitura, não mais apenas o valor da transação.

Na prática, isso pode aumentar o imposto em até 50% em algumas regiões da capital.

Você vai descobrir aqui:

• O que é escritura e quando precisa fazer
• Documentos obrigatórios e quanto custa cada etapa
• Diferença entre escritura, registro e matrícula
• Como fazer escritura digital pela internet
• Casos de herança, divórcio e financiamento
• Riscos de imóvel sem escritura

O Que é Escritura de Imóvel

Escritura de imóveis é um documento público feito em cartório de notas. É ele que formaliza a transferência de propriedade entre quem vende e quem compra. Pense nela como o contrato oficial reconhecido pela lei, com fé pública, que prova definitivamente que a transação aconteceu.

A escritura pública é obrigatória para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos (artigo 108 do Código Civil). Em 2026, isso significa propriedades de R$ 45.000 para cima. Abaixo desse valor, você pode usar contrato particular, mas a escritura pública garante muito mais segurança jurídica.

Tipos de Escritura Para Imóveis

Existem diferentes tipos conforme a operação:

Compra e venda: transferência paga de propriedade entre as partes, o tipo mais comum no mercado imobiliário.

Doação: transferência gratuita de imóvel, muito usada entre pais e filhos ou dentro da família para planejamento patrimonial.

Permuta: troca de imóveis entre proprietários, com ou sem pagamento adicional para compensar diferenças de valor.

Inventário e partilha: divisão de bens após o falecimento do proprietário entre os herdeiros.

Cessão de direitos: transferência dos direitos que uma pessoa tem sobre o imóvel para outra, comum em contratos de gaveta.

Cada tipo exige documentos específicos e tem custos diferentes. A orientação de um profissional ajuda a escolher o caminho mais adequado.

Diferença Entre Escritura, Registro e Matrícula

Muita gente confunde esses três termos. Entender cada um evita problemas sérios:

Atenção: só o registro no Cartório de Imóveis transfere a propriedade de verdade. Ter apenas a escritura sem registrar não torna você dono do imóvel perante a lei. É como ter o contrato assinado mas não oficializado.

Como Fazer Escritura de Imóvel: Passo a Passo

Documentos Para Levar no Cartório

Se você é o vendedor, precisa de:

• RG e CPF originais seus e do cônjuge (se casado)
• Certidão de casamento atualizada ou certidão de nascimento (para solteiros)
• Pacto antenupcial registrado, caso tenha
• Comprovante de residência recente
• Informações sobre profissão e nacionalidade

Se você é o comprador, precisa de:

• RG e CPF seus e do cônjuge
• Certidão de nascimento ou casamento
• Comprovante de endereço atual
• Dados profissionais completos

Documentos do imóvel necessários:

• Matrícula atualizada (com menos de 30 dias)
• Certidão negativa de IPTU
• Certidão de ônus reais atualizada
• Comprovante de pagamento do ITBI
• Certidão de quitação de condomínio
• CND de débitos trabalhistas (se o vendedor for empresa)

Processo Completo em 5 Etapas

Etapa 1: Preparação dos documentos

Reúna todos os papéis listados acima com pelo menos 15 dias de antecedência. Documentos vencidos atrasam o processo.

Etapa 2: Escolha do cartório

Diferente do registro, você pode fazer a escritura em qualquer cartório de notas do Brasil. Isso permite comparar preços e escolher pela localização mais conveniente.

Etapa 3: Agendamento da lavratura

Todos os cartórios pedem agendamento prévio. Você pode agendar por telefone, presencialmente ou online pela plataforma e-Notariado.

Etapa 4: Dia da assinatura

Vendedor e comprador comparecem ao cartório com documentos originais. O tabelião confere tudo, lê a escritura em voz alta para as partes, coleta as assinaturas e registra o ato no livro de notas.

Etapa 5: Registro no Cartório de Imóveis

Depois de pronta, a escritura vai para registro no Cartório de Registro de Imóveis da região onde está o imóvel. Esse passo é obrigatório para você se tornar proprietário de fato.

O processo completo leva de 15 a 30 dias, dependendo da complexidade da documentação e disponibilidade de agenda no cartório.

Custos de Escritura de Imóvel em 2026

Os valores totais variam conforme o preço do imóvel e o estado. Aqui mostramos os custos para São Paulo:

Quanto Cobra o Cartório de Notas

As taxas seguem tabela estadual. Valores aproximados em 2026:

• Imóvel de R$ 200.000: cerca de R$ 2.400
• Imóvel de R$ 300.000: cerca de R$ 2.900
• Imóvel de R$ 500.000: cerca de R$ 3.800
• Imóvel de R$ 1.000.000: cerca de R$ 6.500

ITBI: O Que Mudou em 2026

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis sofreu alteração importante em São Paulo. A Lei Complementar 227/2026 mudou a base de cálculo. Agora o imposto incide sobre o maior valor entre:

• Preço que você pagou pelo imóvel
• Valor de referência que a Prefeitura atribui ao imóvel

Exemplo real:

Você compra um apartamento na Zona Oeste por R$ 700.000. A Prefeitura avalia o mesmo imóvel por R$ 900.000 com base na localização e metragem. O ITBI vai incidir sobre R$ 900.000, não sobre os R$ 700.000 que você pagou. Com alíquota de 3%, o imposto sobe de R$ 21.000 para R$ 27.000.

Essa mudança impacta principalmente imóveis em regiões valorizadas da capital.

Valor do Registro de Imóveis

O registro no Cartório de Imóveis custa entre R$ 1.600 e R$ 3.500, variando conforme o valor da propriedade.

Outras Despesas do Processo

• Matrícula atualizada: R$ 50 a R$ 80
• Certidão de ônus reais: R$ 40 a R$ 60
• Certidão negativa IPTU: gratuita a R$ 30
• Autenticações diversas: R$ 100 a R$ 300

Tabela de Custo Total Por Valor do Imóvel

No total, você gasta entre 4% e 5% do valor do imóvel em São Paulo considerando todas as despesas do processo.

Escritura Digital: Como Funciona Online

Desde 2020, a plataforma e-Notariado permite fazer escrituras totalmente pela internet. O processo digital tem validade jurídica igual ao presencial.

Você vai precisar de:

• Certificado digital ICP-Brasil (modelo A3 ou A1)
• Computador com internet e webcam
• Documentos digitalizados em PDF

Como funciona na prática:

Primeiro, faça cadastro no site e-notariado.org.br. Depois, escolha um cartório credenciado e envie a documentação digitalizada. O cartório agenda uma videoconferência com o tabelião. Durante a videochamada, você assina digitalmente usando o certificado ICP-Brasil. Por fim, recebe a escritura em formato digital.

Por que escolher o formato digital:

Você não precisa se deslocar até o cartório. O processo fica 30% mais rápido que o presencial. A escritura digital tem a mesma validade jurídica. Os horários de atendimento são mais flexíveis.

Escritura de Imóvel Financiado

Quando você financia pelo banco, o processo muda um pouco. O banco participa da escritura como interveniente. O imóvel fica com hipoteca ou alienação fiduciária até você quitar todas as parcelas.

Nos financiamentos com alienação fiduciária (os mais comuns hoje), não precisa escritura pública. O próprio contrato de financiamento é registrado direto no Cartório de Imóveis. Só quando você terminar de pagar é que o banco libera a propriedade definitiva.

Escritura de Imóvel em Herança

Imóveis recebidos por herança precisam passar por inventário. Pode ser judicial (no fórum) ou extrajudicial (no cartório), desde que não tenha testamento nem herdeiros menores de idade.

Depois da partilha, o cartório lavra a escritura de formal de partilha ou adjudicação. Essa escritura deve ser registrada no Cartório de Imóveis para transferir oficialmente a propriedade aos herdeiros.

O processo de inventário extrajudicial é mais rápido e barato, mas precisa ter acordo entre todos os herdeiros.

Escritura na Venda Após Divórcio

Na venda de imóvel comprado durante o casamento, os dois ex-cônjuges precisam assinar a escritura. Isso vale mesmo que apenas um apareça como dono na matrícula.

Você precisa levar certidão de casamento com averbação do divórcio. Em casos de comunhão parcial ou universal de bens, se um dos ex-cônjuges recusar assinar, pode ser necessário pedir autorização judicial.

O regime de bens do casamento influencia diretamente nesse processo. Por isso, sempre leve a certidão de casamento atualizada ao cartório.

Escritura de Doação de Imóvel

A escritura de doação formaliza a transferência gratuita de propriedade. É muito usada no planejamento sucessório, quando pais transferem bens para filhos ainda em vida.

Você pode incluir cláusulas especiais na doação:

Reserva de usufruto: quem doa continua morando no imóvel ou recebendo aluguel até falecer.

Cláusula de inalienabilidade: quem recebe não pode vender o imóvel, garantindo que ele fique na família.

Reversão: o imóvel volta para quem doou se certas condições não forem cumpridas.

A doação paga ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), com alíquota de 4% em São Paulo. Esse imposto é diferente do ITBI, que incide nas vendas.

Escritura de Imóvel em São Paulo: Diferenças Por Região

A escritura apresenta particularidades conforme a localização na capital e região metropolitana:

Zona Sul (Morumbi, Campo Belo, Brooklin): imóveis de alto padrão sofrem maior impacto com a mudança do ITBI. O valor de mercado da Prefeitura costuma ser bem superior ao valor negociado.

Zona Oeste (Pinheiros, Perdizes, Vila Madalena): região com alta valorização. Atenção especial à matrícula para verificar restrições de tombamento histórico em imóveis antigos.

Zona Leste (Tatuapé, Mooca, Vila Matilde): crescimento imobiliário recente. Importante verificar regularização de loteamentos e todas as aprovações municipais.

ABC Paulista (Santo André, São Bernardo, São Caetano): cada município tem tabela própria de ITBI, com alíquotas variando entre 2% e 3%.

Litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande): imóveis de veraneio precisam de certidão da Marinha quando localizados em terrenos de marinha.

Erros Que Você Deve Evitar na Escritura

Documentos vencidos: matrícula deve ter no máximo 30 dias. Certidões também seguem prazos específicos de validade.

Não verificar débitos pendentes: IPTU, condomínio e multas não pagas podem passar para o comprador se não forem quitadas antes.

Problemas na matrícula do imóvel: confrontações erradas, medidas diferentes ou proprietário diferente do vendedor impedem a lavratura.

Não fazer o registro depois: escritura sem registro não transfere a propriedade. Você fica vulnerável juridicamente.

Ausência do cônjuge: mesmo em separação de bens, geralmente é necessária a presença ou autorização expressa do cônjuge.

Conferir tudo antes economiza tempo e dinheiro. Uma matrícula com problemas pode atrasar o processo por meses.

Imóvel Sem Escritura: Riscos e Como Regularizar

Propriedades sem escritura registrada trazem riscos graves para ambos os lados:

Riscos para quem compra:

Você não consegue comprovar que é o dono na justiça. Fica impossível ou muito difícil conseguir financiamento. O vendedor de má-fé pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa. Você terá problemas para vender ou doar o imóvel no futuro.

Riscos para quem vende:

O imóvel desvaloriza muito (até 30% abaixo do mercado). Fica difícil encontrar compradores dispostos. Podem surgir questionamentos legais sobre quem realmente é o dono.

Como regularizar o imóvel:

Primeiro, peça a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. Depois, analise a cadeia dominial (histórico de propriedade). Resolva todas as pendências documentais e débitos. Em seguida, lavre a escritura seguindo o processo normal. Por fim, registre imediatamente no cartório competente.

A regularização pode ser complexa, principalmente em imóveis antigos ou com histórico de transações informais.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um advogado imobiliário pode orientar sobre:

Análise prévia de matrícula para identificar irregularidades ou problemas escondidos. Verificação da cadeia dominial em imóveis com histórico complexo. Negociação de cláusulas contratuais específicas que protejam seus interesses.

Resolução de problemas documentais que impeçam a lavratura. Representação em casos de recusa de uma das partes. Regularização de imóveis sem escritura ou com documentação incompleta.

Orientação sobre impactos tributários e planejamento de custos. Acompanhamento de escrituras com cláusulas especiais (usufruto, doação com encargos). Casos envolvendo herança, divórcio ou partilha de bens.

Imóveis rurais, terrenos de marinha ou áreas de preservação. Transações com pessoas jurídicas ou investidores estrangeiros.

A consultoria preventiva evita problemas futuros e garante segurança jurídica completa na transação imobiliária.

Checklist: O Que Fazer em Cada Etapa

30 dias antes da escritura:

• Reunir documentos pessoais (RG, CPF, certidões)
• Solicitar matrícula atualizada no Cartório de Imóveis
• Verificar débitos de IPTU e condomínio
• Calcular e providenciar pagamento do ITBI

15 dias antes:

• Escolher e contatar o cartório de notas
• Agendar data para lavratura
• Separar documentos originais
• Confirmar presença de todas as partes ou procuradores

No dia da escritura:

• Chegar com 15 minutos de antecedência
• Levar documentos originais
• Ler atentamente todo o documento antes de assinar
• Confirmar valores e condições descritas
• Esclarecer dúvidas com o tabelião

Depois da escritura:

• Providenciar registro no Cartório de Imóveis imediatamente
• Guardar cópia autenticada em local seguro
• Atualizar cadastro no IPTU para seu nome
• Considerar contratação de seguro do imóvel
• Arquivar todos os comprovantes de pagamento

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.