Distrato de Compra de Imóvel na Planta: Guia Completo 2025

Comprar um imóvel na planta é a realização de um grande sonho para muitos brasileiros. Mas, imprevistos acontecem e, às vezes, é preciso interromper esse plano.

Nessa hora, surge a dúvida: é possível cancelar o contrato? E o dinheiro que já paguei? A boa notícia é que sim, você tem direitos.

Neste guia completo, você vai entender de forma clara:

• O que é o distrato imobiliário e como ele funciona.

• Quanto você tem direito a receber de volta em cada situação.

• A diferença crucial entre desistir por conta própria ou por culpa da construtora.

• Um passo a passo simples para solicitar o cancelamento do contrato.
  
  

O que é o Distrato de Compra de Imóvel na Planta?

O distrato de compra de imóvel na planta é, de forma simples, o cancelamento oficial do contrato que você assinou com a construtora.

Pense nele como o “desfazer” do negócio.

Ambas as partes concordam em encerrar as obrigações: você para de pagar as parcelas e a construtora não precisa mais entregar o imóvel a você.

O ponto mais importante do distrato é definir como será feita a devolução dos valores que você já pagou. E é aqui que a maioria das dúvidas e problemas acontece.

Seus Direitos: A Culpa é Sua ou da Construtora?

Essa é a pergunta mais importante de todo o processo de distrato. A resposta define quanto dinheiro você receberá de volta.

A lei, especialmente a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), separa o distrato em duas situações bem diferentes.

Distrato por Iniciativa do Comprador (Sua Desistência)

Às vezes, a vida muda. Você pode precisar cancelar o contrato por motivos pessoais, como:

• Perda de emprego ou dificuldade financeira para pagar as parcelas.

• Mudança de cidade inesperada.

• Divórcio ou separação.

• Simplesmente mudou de ideia sobre o investimento.

Nesses casos, a iniciativa de cancelar é sua. A lei determina que você pode desistir, e a construtora não pode se recusar a fazer o distrato.

Quanto você recebe de volta?

• A Regra Geral: Segundo a jurisprudência e a “Lei do Distrato” (Lei nº 13.786/2018), a construtora pode reter uma parte do valor pago para cobrir custos administrativos e de publicidade.

• A retenção varia: Geralmente, a multa fica entre 25% e 50% dos valores que você pagou.

• Atenção ao “Patrimônio de Afetação”: Se o empreendimento tiver esse regime (uma proteção extra para os compradores), a multa pode chegar a 50%. Se não tiver, o limite é de 25%.

• Como é o pagamento: A devolução do seu dinheiro deve ser feita em uma parcela única, após um prazo de carência definido no contrato.

Distrato por Culpa da Construtora

Aqui a situação se inverte. O cancelamento acontece porque a construtora não cumpriu sua parte no contrato.

As razões mais comuns para o distrato por culpa da construtora são:

• Atraso na entrega da obra: Este é o motivo mais frequente. Se a data de entrega prometida no contrato (incluindo o prazo de tolerância, que costuma ser de 180 dias) não for cumprida, a culpa é da construtora.

• Problemas na documentação do imóvel.

• Alterações no projeto sem a sua aprovação.

• Publicidade enganosa: Se o imóvel entregue for muito diferente do que foi apresentado no material de venda.

Quanto você recebe de volta?

Neste cenário, seus direitos são muito maiores.

• Devolução de 100% dos Valores: A lei prevê seu direito de receber de volta tudo o que pagou, sem nenhum desconto.

• Correção Monetária: O valor total deve ser corrigido monetariamente a partir de cada pagamento que você fez.

• Pagamento Imediato: A devolução deve ser feita à vista, logo após a formalização do distrato.

O objetivo da lei é buscar o ressarcimento integral pelo prejuízo que a falha da empresa causou.

Passo a Passo: Como Solicitar o Distrato de Imóvel na Planta

Sentiu que precisa cancelar o contrato? Manter a calma e seguir os passos corretos é fundamental para proteger seus direitos.

1. Releia seu Contrato

Procure a cláusula que fala sobre rescisão ou distrato. Veja quais são as multas e condições previstas. Mas lembre-se: mesmo que a cláusula pareça desfavorável, a lei pode proteger você contra abusos.

2. Notifique a Construtora Formalmente

Não adianta apenas ligar ou falar com o corretor. Envie uma notificação por escrito para a construtora, de preferência por e-mail com confirmação de leitura ou carta com Aviso de Recebimento (AR).

Neste comunicado, informe sua decisão de cancelar o contrato e o motivo.

3. Tente uma Negociação Amigável

A construtora irá responder à sua notificação. Muitas vezes, eles oferecem um valor de devolução que pode ser menor do que o seu direito.

É um momento de negociação. Se a proposta for justa e estiver dentro da lei, o processo pode ser resolvido de forma rápida.

4. Procure Apoio Jurídico Especializado

Se a construtora se recusar a fazer o distrato, ou se oferecer um valor muito baixo e injusto, não assine nada.

Nesse momento, o ideal é buscar um advogado especialista em direito imobiliário. Ele poderá analisar seu caso, negociar com a empresa em termos técnicos e, se necessário, ingressar com uma ação judicial para buscar seus direitos.

E a Taxa de Corretagem? Eu Perco Esse Valor?

A taxa de corretagem é o valor pago ao profissional que intermediou a venda. A regra geral, definida pelo STJ, é:

• Distrato por culpa do comprador: Normalmente, a taxa de corretagem não é devolvida, pois o serviço do corretor foi efetivamente prestado.

• Distrato por culpa da construtora: Se o negócio é desfeito por falha da empresa (como atraso na obra), a lei prevê que você pode buscar o ressarcimento também pelo valor pago na comissão de corretagem.
  
  

A Construtora Pode se Negar a Fazer o Distrato?

Não. A construtora não pode obrigar você a continuar com um contrato que não tem mais condições ou interesse em manter.

O que pode acontecer é um impasse sobre os valores da devolução.

Muitas empresas tentam impor multas abusivas ou oferecem a devolução em parcelas, o que é ilegal na maioria dos casos. Se isso ocorrer, a via judicial pode ser o caminho para que um juiz defina o valor correto a ser restituído.

Evite Dores de Cabeça: O Próximo Passo Inteligente

O processo de distrato pode parecer complexo, mas conhecer seus direitos é o primeiro passo para tomar a decisão certa. Entender a diferença entre a sua desistência e a culpa da construtora é a chave para saber exatamente o que você pode pleitear.

Agir sem orientação pode levar à aceitação de acordos desvantajosos, resultando na perda de uma quantia significativa de dinheiro. Um passo simples, como buscar uma análise profissional do seu contrato e da sua situação, pode evitar grandes dores de cabeça e prejuízos financeiros no futuro.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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