7 Erros Comuns no Desmembramento de Imóvel em SP – E Como Evitá-los

Desmembrar um imóvel pode ser uma ótima estratégia para quem busca dividir um terreno grande e transformar ele em múltiplos ativos, mas será que você sabe o que realmente envolve esse processo em São Paulo? Acontece que, por trás do desejo de dividir a propriedade, existem alguns obstáculos que podem causar dores de cabeça e atrasos.

Neste artigo, você vai descobrir:

• Os 7 erros mais comuns no desmembramento de imóveis em SP;
• Como evitar esses erros e agilizar o processo;
• Dicas para garantir que seu desmembramento seja bem-sucedido e sem surpresas.
  
  

Quer transformar seu imóvel em um ativo ainda mais valioso e sem complicação? Continue lendo!

Erro #1: Não Verificar a Regularidade do Imóvel

Antes de mais nada, você sabia que a regularidade do imóvel é um dos primeiros pontos a ser verificado? Muitos proprietários se empolgam com a ideia de dividir seu terreno e esquecem de garantir que ele esteja legalizado.

Se o imóvel não tem toda a documentação em ordem, você corre o risco de enfrentar embargos administrativos, multas e até a ineficiência do processo de desmembramento.

Solução:

Antes de solicitar o desmembramento, faça uma verificação completa das pendências do imóvel. Certifique-se de que ele está regularizado no cartório, que o IPTU está em dia e que o imóvel não tem nenhum débito fiscal. Um advogado imobiliário especializado pode ser seu maior aliado nesse primeiro passo!

Dica importante: Se o seu imóvel não estiver regularizado, esse é o momento de regularizá-lo antes de avançar no desmembramento. Isso pode evitar surpresas durante o processo.

Erro #2: Ignorar as Regras de Zoneamento Urbano

Cada região de São Paulo tem suas regras específicas de zoneamento urbano, que determinam o tipo de ocupação e a divisão dos terrenos. Muitas vezes, os proprietários não verificam essas regras e acabam se deparando com impossibilidade de desmembramento ou exigências de ajustes no projeto.

Solução:

Antes de começar o desmembramento, consulte as normas de zoneamento urbano na Prefeitura de São Paulo ou com um especialista. Isso evitará que você perca tempo e dinheiro com processos que não têm chance de serem aprovados.

Fato curioso: Você sabia que, dependendo da área, pode haver uma exigência de tamanho mínimo para que o desmembramento seja possível? Por exemplo, em algumas regiões de SP, a área mínima para um terreno ser desmembrado é de 500 m².

Erro #3: Não Consultar um Profissional Qualificado

A tentação de tentar desmembrar o imóvel sem o auxílio de profissionais qualificados é comum, mas ela pode sair cara. Advogados e engenheiros especializados são fundamentais para garantir que todo o processo seja feito dentro da lei e sem erros.

Solução:

Procure sempre um advogado imobiliário especializado e, se necessário, um engenheiro ou arquiteto para revisar os projetos. Eles serão essenciais para evitar falhas na documentação e no planejamento.

Estatística: Segundo dados do setor imobiliário, 70% dos casos de desmembramento mal-sucedidos são causados pela falta de consultoria adequada.

Erro #4: Desconsiderar os Custos do Processo

Muitas vezes, o desmembramento é encarado como um processo simples e barato, mas a realidade pode ser bem diferente. Custos com taxas da Prefeitura, cartório e honorários profissionais podem se acumular rapidamente e tornar o processo muito mais caro do que o esperado.

Solução:

Antes de iniciar, faça uma planilha detalhada dos custos envolvidos no desmembramento, incluindo taxas da Prefeitura, honorários de profissionais e possíveis custos extras como laudos técnicos.

Dica útil: O custo de desmembramento pode variar entre 1% e 3% do valor total do imóvel, dependendo da localização e das exigências do processo.

Erro #5: Falha na Obtenção de Aprovação Prévia da Prefeitura

A Prefeitura de São Paulo exige uma aprovação prévia para qualquer desmembramento de imóvel. Muitos proprietários cometem o erro de iniciar o processo sem essa autorização, o que pode resultar em embargos ou até a revogação do pedido.

Solução:

Antes de começar qualquer trabalho no imóvel, submeta o projeto à Prefeitura de São Paulo e aguarde a autorização prévia. Isso garantirá que seu desmembramento esteja dentro das normas e não enfrente complicações futuras.

Fato curioso: A Prefeitura de São Paulo pode demorar até 90 dias para dar a aprovação do desmembramento, dependendo da complexidade do imóvel.

Erro #6: Não Levar em Conta as Consequências Fiscais

O desmembramento de um imóvel pode afetar diretamente os impostos que você paga sobre a propriedade, como o IPTU e o ITBI. Se você não estiver ciente dessas mudanças, pode ser pego de surpresa com o aumento de custos.

Solução:

Antes de proceder com o desmembramento, consulte a Secretaria da Fazenda e um contador para entender como a divisão do imóvel pode afetar seus impostos, especialmente o IPTU.

Dica prática: Após o desmembramento, o IPTU de cada fração será ajustado com base no tamanho do novo terreno, o que pode resultar em um aumento considerável, dependendo da localização.

Erro #7: Não Estar Preparado para Possíveis Recursos

Durante ou após o processo de desmembramento, podem surgir recursos administrativos ou contestações de terceiros, como vizinhos ou órgãos públicos. Isso pode atrasar o processo e aumentar os custos.

Solução:

Esteja preparado para possíveis recursos administrativos. Ter um advogado especializado para lidar com esses casos é fundamental para garantir que o processo continue fluindo sem contratempos.

Dica de especialista: Ter uma assessoria jurídica qualificada pode aumentar suas chances de sucesso no desmembramento em até 50%.

Conclusão

O desmembramento de imóveis em São Paulo é um processo complexo, mas com a abordagem certa, você pode evitá-lo de forma tranquila e eficiente. Ao seguir as orientações e tomar as medidas necessárias, você minimiza os erros e maximiza suas chances de sucesso.

Se você está pensando em desmembrar seu imóvel, é importante contar com o auxílio de um advogado imobiliário especializado.

A NR Advogados está pronta para ajudá-lo em cada etapa do processo, garantindo que tudo seja feito de forma legal e segura.

Entre em contato conosco e agende sua consulta. Estamos aqui para ajudar!