Desmembramento de Imóvel de Herança: Guia Completo
Receber um imóvel de herança junto com outros familiares é uma situação comum, e o desejo de cada um ter sua parte devidamente registrada é natural.
No entanto, o caminho para realizar o desmembramento de imóvel de herança pode parecer um labirinto de burocracias, envolvendo cartórios, prefeitura e o processo de inventário.
Por isso, criamos este guia completo para iluminar cada etapa. Aqui, você vai entender de forma simples e direta tudo o que precisa fazer para regularizar a situação.
Neste artigo, você aprenderá:
O que é exatamente o desmembramento e por que ele é necessário.
A relação indispensável entre o inventário e a divisão do imóvel.
O passo a passo detalhado, da prefeitura ao cartório.
Os custos envolvidos e como se planejar financeiramente.
O que é, exatamente, o desmembramento de um imóvel?
O desmembramento de imóvel de herança é o ato de dividir um terreno ou um imóvel grande em duas ou mais partes menores e independentes.
Imagine um grande terreno herdado por três irmãos. No papel, todos são donos do todo. O desmembramento permite “recortar” esse terreno em três lotes menores. Cada lote passará a ter sua própria matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, que funciona como uma certidão de nascimento individual para cada nova propriedade.
Com matrículas separadas, cada herdeiro se torna oficialmente dono da sua parte, podendo vendê-la, construir nela ou usá-la como garantia, sem depender da autorização dos outros.
Diferença entre desmembramento e desdobro: qual o seu caso?
É comum confundir os termos, mas a diferença é importante para o processo na prefeitura.
Desmembramento: Ocorre quando a divisão do terreno aproveita o sistema de ruas já existente. Não é preciso criar novas ruas ou áreas públicas. É o caso mais comum para imóveis urbanos.
Desdobro: É uma forma mais simples de divisão, geralmente aplicada a um lote para criar dois ou mais lotes, também sem a necessidade de criar novas ruas. Muitas legislações municipais tratam desdobro e desmembramento de forma parecida.
Loteamento: É um processo mais complexo, que envolve a criação de novas ruas, praças e áreas públicas para servir os novos lotes.
Para a maioria dos casos de herança em áreas urbanas, o processo correto será o de desmembramento ou desdobro.
A Regra de Ouro: Por que o Inventário Vem Primeiro?
Esta é a dúvida mais comum e a etapa mais importante: não é possível fazer o desmembramento de imóvel de herança antes de concluir o inventário.
O inventário é o procedimento legal que apura todos os bens, direitos e dívidas da pessoa falecida para, ao final, formalizar a transferência da herança aos herdeiros.
Pense no imóvel como um carro. Enquanto o inventário não termina, o carro ainda está no nome da pessoa que faleceu. Nenhum dos herdeiros pode, sozinho, decidir “dividir” o motor, as rodas e os bancos.
O Formal de Partilha: a chave para o desmembramento
Ao final do inventário, o juiz (no processo judicial) ou o tabelião (no cartório) emite um documento chamado Formal de Partilha.
Este documento é a “chave” que oficializa a transferência. Ele diz exatamente qual porcentagem do imóvel pertence a cada herdeiro.
Com o Formal de Partilha em mãos, os herdeiros devem levá-lo ao Cartório de Registro de Imóveis. Lá, a matrícula do imóvel original será atualizada para constar que os novos proprietários são os herdeiros, em “condomínio” (ou seja, todos são donos do todo, juntos).
Só a partir deste momento o imóvel está legalmente no nome dos herdeiros e o processo de desmembramento pode ser iniciado.
Passo a Passo para o Desmembramento de Imóvel de Herança
Com o inventário finalizado e o imóvel registrado em nome dos herdeiros, o caminho para a divisão fica livre. O processo envolve basicamente a prefeitura e o cartório.
Passo 1: Contratação de Profissionais Essenciais
Antes de tudo, você precisará de dois profissionais-chave:
Advogado especialista em direito imobiliário: Ele orientará sobre todos os aspectos legais, auxiliando para que o processo ocorra sem erros e representando os herdeiros, se necessário.
Engenheiro ou arquiteto: Este profissional será o responsável técnico. Ele fará a medição do terreno, elaborará a planta e o memorial descritivo do desmembramento, seguindo as leis do seu município.
Passo 2: O Projeto Técnico no Município (Prefeitura)
O engenheiro ou arquiteto irá protocolar um projeto na prefeitura da sua cidade. O objetivo é obter a aprovação para a divisão.
O projeto deve mostrar como o terreno será dividido e provar que os novos lotes resultantes atendem às exigências da lei municipal, como:
Tamanho mínimo do lote.
Frente mínima (testada) para a rua.
Após analisar o projeto, a prefeitura emite uma Certidão de Aprovação do Desmembramento. Este é o “sinal verde” do poder público para a divisão.
Passo 3: Documentação Necessária
Com a aprovação da prefeitura em mãos, é hora de juntar os documentos para levar ao Cartório de Registro de Imóveis. A lista pode variar um pouco, mas geralmente inclui:
Requerimento assinado por todos os herdeiros, com firma reconhecida.
Certidão de Aprovação do Desmembramento emitida pela prefeitura.
Planta do imóvel e memorial descritivo, elaborados e assinados pelo engenheiro/arquiteto e pelos proprietários.
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), documento do engenheiro ou arquiteto.
Certidão de Matrícula atualizada do imóvel.
Documentos pessoais de todos os herdeiros.
Passo 4: O Registro no Cartório de Imóveis
Este é o último passo. Você levará toda essa documentação ao Cartório de Registro de Imóveis competente pela sua região.
O oficial do cartório irá analisar tudo. Se estiver correto, ele fará o seguinte:
Encerrará a matrícula original: A “certidão de nascimento” do imóvel antigo é “aposentada”.
Abrirá novas matrículas: Para cada lote resultante do desmembramento, uma nova matrícula é criada.
Pronto! Agora cada parte do imóvel original é uma propriedade nova, independente e com sua própria documentação.
Quanto Custa Fazer o Desmembramento de Herança?
Os custos são uma preocupação central. Eles se dividem em três categorias principais:
Custos com Profissionais
Honorários do engenheiro/arquiteto: Variam muito conforme a complexidade do terreno e o profissional.
Honorários do advogado: Geralmente cobrados para a assessoria jurídica imobiliária durante o processo.
Taxas da Prefeitura
A prefeitura pode cobrar taxas para analisar e aprovar o projeto de desmembramento. O valor varia de cidade para cidade.
Emolumentos do Cartório
O Cartório de Registro de Imóveis cobra valores (chamados de emolumentos) para averbar o desmembramento, encerrar a matrícula antiga e abrir as novas. Esses valores são tabelados por lei estadual.
E se os Herdeiros Não Concordarem com a Divisão?
Infelizmente, nem sempre há consenso. Quando um ou mais herdeiros não concordam com a divisão amigável, o caminho se torna judicial.
O principal instrumento para resolver isso é a Ação de Extinção de Condomínio.
Funciona assim: o herdeiro que deseja a divisão entra com uma ação na justiça. O juiz então determinará a avaliação do imóvel e, se não houver acordo, poderá ordenar a venda judicial do bem (leilão). O valor arrecadado é, então, dividido entre os herdeiros de acordo com sua porcentagem.
A via judicial é sempre mais lenta, cara e desgastante. Por isso, buscar um acordo com a mediação de um advogado é sempre a primeira e melhor opção.
Evite Dores de Cabeça: O Caminho para um Desmembramento Tranquilo
Realizar o desmembramento de um imóvel de herança transforma um bem comum em patrimônio individual e regularizado, trazendo segurança e autonomia para cada herdeiro. Embora o processo tenha várias etapas, ele se torna muito mais simples com organização e planejamento.
O passo mais importante que você pode dar agora é buscar orientação profissional. Um advogado imobiliário especialista auxilia para que todo o processo seja feito corretamente, desde o inventário, ajudando a evitar erros que podem custar caro no futuro e transformar um sonho em um problema.
Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
NR Advogados Imobiliários | Apoio jurídico em questões imobiliárias.
FAQ - Perguntas Frequentes Sobre Desmembramento de Imóvel de Herança
1. Como fazer o desmembramento de um imóvel de herança?
Primeiro, é obrigatório concluir o inventário para que o imóvel passe para o nome dos herdeiros. Depois, contrata-se um engenheiro para criar um projeto, que deve ser aprovado na prefeitura. Por fim, com a aprovação e outros documentos, o pedido é levado ao Cartório de Registro de Imóveis para criar as novas matrículas.
2. Posso vender a minha parte da herança antes do desmembramento?
Sim, é possível vender sua “fração ideal” (sua porcentagem sobre o todo), mas é mais difícil e o valor costuma ser menor. O comprador adquire o direito de participar do condomínio com os outros herdeiros. A maioria dos compradores prefere adquirir um imóvel já desmembrado e individualizado.
3. Quanto tempo demora o processo de desmembramento?
O tempo varia muito. A aprovação na prefeitura pode levar de alguns meses a mais de um ano, dependendo da cidade. O registro no cartório costuma ser mais rápido, levando cerca de 30 a 60 dias. O fator mais demorado, no entanto, costuma ser a conclusão do inventário.
4. Preciso de advogado para fazer o desmembramento?
Para as etapas administrativas na prefeitura e no cartório, não há obrigatoriedade legal de um advogado. Contudo, a contratação é altamente recomendada para que todo o processo, desde o inventário, seja feito corretamente, evitando problemas futuros e agilizando as etapas.
5. E se o imóvel não puder ser dividido por causa da lei municipal?
Se os lotes resultantes da divisão forem menores que o mínimo exigido pela lei do município, a prefeitura não aprovará o desmembramento. Nesse caso, a solução para os herdeiros é vender o imóvel inteiro e dividir o dinheiro ou um herdeiro comprar a parte dos outros.