O custo médio para comprar um imóvel em São Paulo em 2026 ultrapassa, na maioria dos casos, o preço anunciado pelo vendedor. Isso acontece porque impostos, cartório e taxas obrigatórias somam entre 5% e 8% a mais sobre o valor do negócio.
Um dado importante: segundo o Índice FipeZAP, o metro quadrado residencial em São Paulo chegou a R$ 11.915 em janeiro de 2026, com alta de 4,27% nos últimos 12 meses. Para imóveis novos (lançamentos), o valor sobe para cerca de R$ 15.800/m².
Neste guia você vai encontrar:
- Qual o preço médio por bairro e zona em São Paulo em 2026
- Quanto você paga de ITBI, escritura e registro
- Como funciona o financiamento e o Minha Casa Minha Vida
- O que checar antes de assinar qualquer contrato
- Quando a orientação de um advogado imobiliário é necessária
Preço Médio de Imóveis em São Paulo por Região
O valor médio de um imóvel à venda em São Paulo é de R$ 1.154.317, mas o intervalo de preços é enorme: de R$ 235 mil até R$ 7,2 milhões, dependendo do bairro, tamanho e padrão do imóvel.
A forma mais justa de comparar é pelo metro quadrado. Veja como as regiões se dividem:
| Zona / Região | Perfil | Faixa de Preço (m²) |
|---|---|---|
| Zona Sul (alto padrão) | Condomínios fechados, boa infraestrutura | R$ 14.000 a R$ 30.000 |
| Zona Oeste (lifestyle e metrô) | Apartamentos modernos, boa mobilidade | R$ 13.000 a R$ 22.000 |
| Zona Leste (verticalização) | Novos empreendimentos | R$ 9.000 a R$ 14.000 |
| Centro (retrofit) | Imóveis antigos reformados | R$ 8.000 a R$ 12.000 |
| Zona Norte (espaço e custo-benefício) | Casas e apartamentos maiores | R$ 7.000 a R$ 10.000 |
Bairros Mais Valorizados de São Paulo em 2026
Os bairros com metro quadrado mais alto em São Paulo concentram-se na região sul e no eixo Faria Lima/Vila Olímpia:
- Jardim Europa: R$ 18.920/m²
- Vila Nova Conceição: R$ 18.838/m²
- Jardim Paulistano: R$ 16.664/m²
- Vila Olímpia: R$ 15.984/m²
- Pinheiros: R$ 14.008/m²
- Brooklin: R$ 12.271/m²
Bairros com Melhor Custo-Benefício
Para quem precisa de um valor de entrada menor, essas regiões se destacam:
- Arthur Alvim (Zona Leste): a partir de R$ 4.711/m²
- Itaim Paulista e Guaianases: média de R$ 5.200/m²
- Extremo Sul da cidade: a partir de R$ 4.500/m²
Simulação Real: Quanto Você Pagaria por um Apartamento Hoje
Veja exemplos concretos de preços com base no metro quadrado atual de cada bairro:
| Imóvel | Bairro | Preço Estimado |
|---|---|---|
| 2 dorms / 50 m² | Pinheiros | R$ 700.400 |
| 2 dorms / 50 m² | Vila Nova Conceição | R$ 941.900 |
| 2 dorms / 50 m² | Arthur Alvim | R$ 235.550 |
| 2 dorms / 95 m² | Pinheiros | R$ 1.358.861 |
| 2 dorms / 95 m² | Vila Nova Conceição | R$ 2.144.664 |
Esses valores correspondem ao preço de lista. O custo real de aquisição, com impostos e cartório, será mais alto. O próximo bloco explica quanto.
Impostos e Taxas Obrigatórios na Compra de Imóvel em SP
A maioria dos compradores se surpreende com os custos adicionais. Planejar esse valor desde o início evita problemas na hora de fechar o negócio.
Entre 5% e 8% do valor do imóvel são gastos com ITBI, escritura, registro e documentação. Para um imóvel de R$ 500 mil, isso representa entre R$ 25.000 e R$ 40.000 a mais.
ITBI: O Imposto que Você Paga ao Mudar o Dono do Imóvel
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pela Prefeitura de São Paulo toda vez que um imóvel muda de proprietário.
Em São Paulo, a alíquota é de 3% sobre o valor venal ou de mercado, o que for maior. Você pode consultar as faixas atualizadas e emitir a guia diretamente no portal oficial da Prefeitura de São Paulo, que atualizou os valores a partir de 01/01/2026.
Não existe forma legal de evitar esse imposto, exceto em casos específicos como o primeiro imóvel financiado pelo SFH ou imóveis dentro do programa Minha Casa Minha Vida.
| Valor do Imóvel | ITBI (3%) |
|---|---|
| R$ 300.000 | R$ 9.000 |
| R$ 500.000 | R$ 15.000 |
| R$ 800.000 | R$ 24.000 |
| R$ 1.200.000 | R$ 36.000 |
Escritura e Registro: Os Dois Passos no Cartório
Além do ITBI, a transferência de um imóvel exige dois procedimentos cartoriais obrigatórios.
O primeiro é a escritura pública, lavrada no Cartório de Notas. O segundo é o registro, feito no Cartório de Registro de Imóveis. Somente após o registro o comprador passa a ser, de fato, o proprietário legal do imóvel.
Veja uma estimativa dos custos combinados:
| Valor do Imóvel | ITBI (3%) | Escritura | Registro | Total Estimado |
|---|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 6.000 | R$ 2.400 | R$ 1.600 | R$ 10.000 (5%) |
| R$ 500.000 | R$ 15.000 | R$ 6.000 | R$ 4.000 | R$ 25.000 (5%) |
| R$ 1.000.000 | R$ 30.000 | R$ 10.000 | R$ 7.000 | R$ 47.000 (4,7%) |
Para saber o custo exato da escritura de acordo com o valor do seu imóvel, o guia completo de custos de escritura apresenta uma tabela detalhada com os valores de 2026.
Certidões e Documentação: O que Você Precisa Reunir
Para lavrar a escritura, comprador e vendedor precisam apresentar certidões que comprovam que o imóvel e as partes estão em situação regular.
Os custos com certidões e documentação variam conforme a situação do imóvel, mas giram em torno de R$ 500 a R$ 1.500. Veja os documentos mais exigidos:
- Certidão de matrícula atualizada (Cartório de Registro de Imóveis)
- Certidão negativa de débitos de IPTU (Prefeitura de SP)
- Certidão negativa de ônus reais
- Certidões de protestos e ações judiciais do vendedor
- Certidão negativa de débitos condominiais
Se quiser entender o que cada documento representa e quanto cada um custa, o guia de documentação de imóvel detalha cada etapa com os valores atualizados para 2026.
Financiamento Imobiliário em São Paulo em 2026
A maioria dos compradores em São Paulo utiliza financiamento bancário. Em 2026, com a Taxa Selic em 15%, as condições de crédito exigem planejamento cuidadoso.
O financiamento divide o pagamento em parcelas mensais, mas o custo total do imóvel ao longo do contrato é significativamente maior do que o preço de compra.
SFH e SFI: Quais São as Diferenças
Existem duas linhas principais de financiamento imobiliário no Brasil:
- SFH (Sistema Financeiro de Habitação): para imóveis de até R$ 1,5 milhão. Permite uso do FGTS e tem taxas menores
- SFI (Sistema Financeiro Imobiliário): para imóveis acima desse limite, com taxas de mercado mais elevadas
Além do ITBI e cartório, o financiamento gera custos extras:
| Custo Adicional | Valor Estimado |
|---|---|
| Avaliação do imóvel pelo banco | R$ 1.500 a R$ 2.500 |
| Registro do contrato de financiamento | R$ 500 a R$ 1.000 |
| Seguro obrigatório (MIP + DFI) no 1º ano | R$ 800 a R$ 1.500 |
| Taxas administrativas bancárias | R$ 200 a R$ 500 |
Minha Casa Minha Vida em São Paulo: Regras de 2026
O programa Minha Casa Minha Vida passou por mudanças importantes aprovadas pelo Conselho Curador do FGTS, com vigência a partir de janeiro de 2026. Você pode consultar as regras completas no portal oficial do governo federal.
Em São Paulo, que tem mais de 750 mil habitantes, o teto do imóvel para as faixas 1 e 2 subiu para R$ 275.000. Os subsídios podem chegar a R$ 55 mil para famílias com renda mensal de até R$ 4.700.
O FGTS pode ser usado para:
- Dar entrada no imóvel
- Amortizar parcelas durante o contrato
- Quitar parte do saldo devedor
De acordo com a Agência Brasil, a atualização do teto beneficia famílias das faixas 1 e 2 em 263 municípios brasileiros, incluindo São Paulo, e é válida desde o início de 2026.
Quanto de Entrada Você Precisa Ter
Os bancos em geral exigem entrada mínima de 20% do valor do imóvel. Para um apartamento de R$ 500 mil, isso representa R$ 100 mil.
Some os custos com documentação (cerca de R$ 25 mil) e o desembolso inicial total chega a R$ 125 mil antes do pagamento de qualquer parcela.
Tendências do Mercado Imobiliário em São Paulo em 2026
Saber para onde os preços estão indo ajuda a tomar decisões com mais segurança.
Os preços de imóveis residenciais no Brasil subiram 6,52% em 2025, o segundo maior aumento anual dos últimos 11 anos. Em São Paulo, a alta nos últimos 12 meses ficou em 4,27%.
Por Que os Preços Continuam Subindo
Os principais fatores que pressionam os preços para cima em 2026 são:
- Déficit habitacional elevado nas grandes cidades
- Aumento no custo dos materiais de construção
- Demanda concentrada em regiões com metrô e CPTM
- Novos lançamentos em bairros como Barra Funda, Mooca e Vila Andrade
Regiões em Valorização Acelerada
Segundo dados recentes do mercado paulistano, os bairros com maior ritmo de valorização são:
- Barra Funda: verticalização intensa próxima à Linha 2-Verde
- Vila Andrade: expansão imobiliária forte na Zona Sul
- Zona Leste Premium: novos empreendimentos com melhor infraestrutura urbana
Comprar Agora ou Esperar até 2027
Veja uma comparação direta entre os dois cenários para um imóvel de R$ 800 mil:
| Cenário | Comprar em 2026 | Aguardar até 2027 |
|---|---|---|
| Preço atual | R$ 800.000 | – |
| Preço estimado com valorização de 12% | – | R$ 896.000 |
| Custo financeiro do 1º ano de espera | R$ 89.600 | R$ 0 |
| Diferença total estimada | – | R$ 96.000 a mais |
A decisão depende da situação financeira de cada pessoa. O que os dados mostram é que, em mercados com demanda reprimida como São Paulo, aguardar raramente reduz o custo final da compra.
O que Verificar Antes de Fechar Negócio
Essa etapa é tão importante quanto escolher o bairro certo. Problemas na documentação podem travar o negócio, gerar perdas financeiras e até resultar na perda do imóvel após a compra.
Documentos do imóvel:
- Matrícula atualizada (emitida há menos de 30 dias)
- Certidão negativa de ônus reais
- Certidão negativa de débitos de IPTU
- Comprovante de regularidade da construção junto à Prefeitura de SP
- Certidão negativa de débitos condominiais
Documentos do vendedor:
- Certidões de protestos (Cartório de Protestos de SP)
- Certidões de ações cíveis e trabalhistas
- Certidão negativa da Receita Federal
- Comprovante de quitação de financiamento (se o imóvel tiver hipoteca ativa)
Seu planejamento financeiro:
- Valor do imóvel mais 8% para os custos de aquisição
- Reserva de emergência mantida separada do valor da compra
- Parcelas dentro do limite de 30% da renda mensal
Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
Este artigo fornece informações gerais sobre a legislação brasileira e não constitui orientação jurídica específica. Para decisões importantes envolvendo transações imobiliárias, consulte sempre um advogado especializado em direito imobiliário.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Custo Médio Para Comprar Um Imóvel em São Paulo
1. Qual o custo médio para comprar um imóvel em São Paulo em 2026?
O preço médio é de R$ 1.154.317, com metro quadrado residencial em torno de R$ 11.915 (FipeZAP, janeiro de 2026). O custo total, com impostos e cartório, soma entre 5% e 8% a mais sobre o valor do imóvel.
2. Quanto custa o metro quadrado em São Paulo em 2026?
A média geral é de R$ 11.915/m² para imóveis usados e cerca de R$ 15.800/m² para lançamentos. Bairros como Vila Olímpia chegam a R$ 15.984/m², enquanto Arthur Alvim fica em torno de R$ 4.711/m².
3. Qual é o valor do ITBI em São Paulo em 2026?
Em São Paulo, o ITBI é de 3% sobre o valor venal ou de mercado do imóvel, o que for maior. Para um imóvel de R$ 500 mil, o valor do ITBI é de R$ 15.000. As faixas foram atualizadas pela Prefeitura de SP a partir de 01/01/2026.
4. Preciso ter 20% de entrada para financiar um imóvel em São Paulo?
Em geral, sim. Os bancos exigem entrada mínima de 20% para financiamentos convencionais. No Minha Casa Minha Vida, as condições variam conforme a faixa de renda e podem incluir subsídios de até R$ 55 mil.
5. O que está incluído nos custos de cartório na compra de imóvel em SP?
Os custos de cartório incluem escritura pública (média de 1% a 1,5% do valor do imóvel) e registro de imóveis (0,5% a 1%). Para um imóvel de R$ 500 mil, o total fica em torno de R$ 10.000.