Problemas com Construtora: Como Resolver Conflitos Imobiliários

Problemas com construtora afetam milhares de brasileiros todos os anos. Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o financiamento às construtoras caiu 49% em 2025, impactando entregas e aumentando conflitos com compradores. Em São Paulo, o setor emprega mais de 365 mil trabalhadores, mas enfrenta restrição de crédito e juros elevados.

O que você encontra neste guia:

• Problemas mais comuns com construtoras e como identificá-los
• Direitos garantidos pelo Código de Defesa do Consumidor
• Passo a passo para resolver sem ir à Justiça
• Quando considerar ação judicial e tipos de processo
• Cálculo de indenização e documentação necessária
• Orientações específicas para São Paulo

Problemas Mais Comuns com Construtora

Comprar um imóvel é um investimento importante. Quando a construtora não cumpre o combinado, o comprador enfrenta prejuízos financeiros e emocionais. Conheça as situações mais frequentes.

Atraso na Entrega do Imóvel

O atraso na entrega é a reclamação número um contra construtoras. Quando a empresa não entrega a obra no prazo estabelecido em contrato, mesmo após o período de tolerância (normalmente 180 dias), o consumidor possui direitos garantidos por lei.

A construtora não pode usar como justificativa chuvas excessivas, falta de mão de obra, aquecimento do mercado ou entraves administrativos. Esses fatores fazem parte dos riscos normais de quem trabalha com construção civil.

Vícios Construtivos e Defeitos no Imóvel

Vícios construtivos são defeitos na construção que prejudicam a qualidade, segurança ou possibilidade de morar no imóvel. Existem dois tipos: aparentes (visíveis na entrega) e ocultos (aparecem depois).

Exemplos que você pode encontrar:

• Infiltrações e vazamentos
• Rachaduras em paredes e pisos
• Problemas na fiação elétrica
• Defeitos hidráulicos
• Falhas no acabamento
• Problemas estruturais

Cobranças Indevidas

Algumas construtoras incluem taxas ilegais no contrato. As mais comuns são taxa de corretagem sem você ter contratado, juros excessivos no saldo devedor e cobrança de laudêmio sem motivo. Você pode pedir revisão dessas cobranças e receber de volta o que pagou indevidamente.

Alteração do Projeto Sem Autorização

Quando a construtora muda o projeto original sem sua autorização, há quebra de contrato. Mudanças em tamanho, disposição dos cômodos, materiais ou áreas comuns precisam do seu acordo prévio.

Direitos Garantidos por Lei

A lei brasileira protege quem compra imóvel de construtora. Entenda quais são suas garantias legais e como elas funcionam na prática.

Código de Defesa do Consumidor

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) é sua principal proteção legal. A relação entre você e a construtora é de consumo: você é o destinatário final e a construtora é a fornecedora.

O CDC garante informação clara, equilíbrio no contrato, prevenção e reparação de danos financeiros e emocionais. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou essa proteção em várias decisões.

Lei de Incorporações Imobiliárias

A Lei 4.591/64 regula incorporações imobiliárias. Ela estabelece obrigações específicas para construtoras, incluindo registro do empreendimento, memorial descritivo completo e prestação de contas.

Direito de Rescindir o Contrato

Se a construtora atrasa a entrega ou não cumpre o que prometeu, você pode cancelar o contrato e exigir devolução integral dos valores pagos, com correção monetária, em parcela única. O STJ já decidiu que a construtora não pode reter parte dos valores quando há quebra de contrato por atraso.

Direito de Receber Indenização

Você tem direito a indenização de 0,5% do valor integral do imóvel por mês de atraso. Se conseguir comprovar planejamento familiar e financeiro (casamento, chegada de filho, saída do aluguel), pode também pedir indenização por danos morais.

Passo a Passo para Resolver o Conflito

Resolver problemas com construtora exige estratégia. Seguir a ordem correta aumenta suas chances de solução rápida e evita desgaste desnecessário.

Etapa 1: Documente Tudo

Antes de qualquer ação, reúna provas:

• Tire fotos e vídeos dos defeitos
• Obtenha laudo técnico especializado
• Guarde contrato, plantas e material publicitário
• Salve todos os e-mails e correspondências
• Registre fotograficamente a evolução da obra
• Anote conversas e reuniões com datas

Etapa 2: Tentativa de Acordo Direto

Entre em contato com a construtora antes de medidas formais. Muitos problemas se resolvem nesta fase quando bem conduzidos.

Envie notificação por escrito (e-mail ou carta registrada). Descreva detalhadamente os problemas e anexe documentação comprobatória. Proponha soluções específicas e estabeleça prazo razoável para correção (15 a 30 dias). Mantenha tom educado mas firme.

Etapa 3: Notificação Extrajudicial

Se o acordo direto falhar, envie notificação extrajudicial formal. Procure advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento, que deve conter prazos claros e descrição dos prejuízos.

Envie via correios com Aviso de Recebimento (AR) e guarde todos os comprovantes. Dê prazo de 15 a 30 dias para resposta.

Etapa 4: Órgãos de Defesa do Consumidor

Registre reclamação no Procon da sua cidade. Reúna documentos que comprovem os motivos da insatisfação. O órgão orienta sobre procedimentos necessários e pode intermediar acordo.

Plataformas como Reclame Aqui também pressionam a empresa a resolver o problema.

Etapa 5: Mediação e Arbitragem

Métodos alternativos de resolução são mais rápidos e econômicos que processos judiciais.

Mediação: Um mediador imparcial ajuda vocês a chegarem a acordo. É flexível, menos formal e preserva relacionamentos.

Arbitragem: Vocês concordam em submeter a disputa a árbitro privado. Oferece solução rápida e especializada. Processos judiciais tradicionais levam muito tempo para conclusão.

Etapa 6: Ação Judicial

Quando alternativas extrajudiciais se esgotam, a via judicial pode ser necessária. O comprador tem até 3 anos para ajuizar ação contra construtora.

Juizado Especial Cível (até 40 salários mínimos):

• Processo geralmente mais rápido
• Sem necessidade de advogado
• Sem custas judiciais iniciais
• Adequado para indenizações menores

Justiça Comum (acima de 40 salários mínimos):

• Para indenizações maiores
• Advogado obrigatório
• Processo mais complexo
• Permite recursos

Tipos de Ação Judicial

Existem diferentes tipos de ação judicial contra construtora. Escolher o tipo certo depende do que você quer: resolver o problema, receber indenização ou cancelar o contrato.

Ação de Obrigação de Fazer

Exige que a construtora conserte defeitos identificados. Indicada quando você quer manter o imóvel mas exige correção dos problemas.

Ação de Indenização

Busca reparação por danos financeiros e emocionais. Inclui prejuízos como aluguéis pagos, armazenamento de móveis e abalo emocional.

Ação Revisional ou Rescisória

Em casos graves, permite rescisão do contrato com devolução de valores. Você pode solicitar cancelamento contratual com devolução integral corrigida monetariamente.

Ação de Cumprimento Específico

Se você prefere não cancelar, pode exigir cumprimento das obrigações pela construtora e receber indenização pelos prejuízos.

Cálculo da Indenização

Saber quanto você pode receber ajuda a avaliar se vale a pena entrar na Justiça. Os valores variam conforme o tipo de problema e os prejuízos sofridos.

Indenização por Atraso

A indenização padrão é 0,5% do valor integral do imóvel por mês de atraso.

Exemplo prático: Imóvel de R$ 500.000 com 24 meses de atraso.

• 0,5% ao mês x R$ 500.000 = R$ 2.500
• R$ 2.500 x 24 meses = R$ 60.000

Em alguns casos, juízes determinam indenização de 1% sobre o valor do imóvel por mês de atraso.

Danos Morais

Quando o atraso causa sofrimento emocional, frustração ou impacto significativo na sua vida pessoal, você pode receber danos morais. Valores variam conforme gravidade e jurisprudência local, podendo chegar a R$ 7.000 ou mais.

Restituição de Valores

Devolução de taxa de corretagem paga indevidamente, juros excessivos e outras cobranças ilegais. A restituição deve ser integral e corrigida monetariamente.

Documentos Necessários

Para processar construtora ou resolver conflitos, você precisa de documentação completa. Organize tudo desde o início para facilitar qualquer ação.

Lista de documentos essenciais:

• Contrato de compra e venda completo
• Plantas originais e memorial descritivo
• Material publicitário (folders, anúncios)
• Comprovantes de pagamento
• Correspondências trocadas (e-mails, cartas)
• Notificações enviadas com AR
• Fotos e vídeos dos problemas
• Laudo técnico especializado
• Comprovantes de despesas adicionais (aluguel, mudança)
• Protocolos de atendimento da construtora

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:

• Análise detalhada do contrato para identificar cláusulas abusivas
• Avaliação do valor da indenização que pode ser pleiteada
• Estratégia adequada para seu caso específico
• Elaboração de notificação extrajudicial eficaz
• Condução de negociação com a construtora
• Representação em mediação ou arbitragem
• Ingresso com ação judicial quando necessário
• Acompanhamento processual até decisão final

Considere buscar advogado especializado em direito imobiliário ao identificar problemas graves, quando a construtora não responder às tentativas de contato ou se houver resistência em resolver amigavelmente. O profissional possui conhecimento para identificar direitos, reunir provas e conduzir o processo de forma eficiente.

Situação em São Paulo

São Paulo concentra grande parte dos conflitos imobiliários do Brasil. O estado emprega cerca de 365 mil trabalhadores na construção civil. A região de Campinas registrou crescimento de 1,8% em 2025, com expectativa de 2,7% para 2026.

A perda de ritmo observada em 2025 foi influenciada por restrição de crédito e juros elevados, reduzindo velocidade de vendas no médio padrão. Isso aumentou casos de atraso e problemas financeiros das construtoras.

Órgãos que podem ajudar em São Paulo:

• Procon-SP para mediação de conflitos
• Defensoria Pública para assistência gratuita
• Juizados Especiais Cíveis em cada comarca
• CRECI-SP para questões envolvendo corretoras

Próximos Passos

Se você enfrenta problemas com construtora, não espere a situação piorar. Comece documentando tudo imediatamente: tire fotos, guarde e-mails, junte comprovantes de pagamento.

Entre em contato com a construtora por escrito, estabelecendo prazo claro para solução. Se não houver resposta satisfatória, considere procurar advogado especializado em direito imobiliário para avaliar seu caso.

A lei protege compradores de imóveis contra atrasos, defeitos e cobranças abusivas. Quanto antes agir, maiores as possibilidades de resolver o conflito de forma favorável.