Como Corrigir Erros no Contrato de Compra e Venda de Imóveis

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Erros em contratos de compra e venda de imóveis afetam milhares de transações no Brasil anualmente e podem comprometer a validade do negócio, bloquear o registro em cartório ou gerar litígios que se estendem por anos.

Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, o mercado imobiliário brasileiro movimentou mais de 102 mil unidades apenas no primeiro trimestre de 2025, com crescimento de 15,7% nas vendas, o que amplia proporcionalmente os casos de contratos com falhas que precisam ser corrigidos.

Mas a legislação brasileira, especialmente a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e a Lei 10.931/2004, oferece mecanismos seguros para retificar documentos imobiliários sem necessariamente recorrer ao Judiciário.

Neste artigo, você vai descobrir:

• Quais tipos de erros existem e como identificá-los rapidamente
• Passo a passo completo para corrigir contratos com segurança jurídica
• Quando a correção pode ser feita administrativamente sem processo judicial
• Diferenças práticas entre aditivo, termo de retificação e escritura retificativa
• Prazos realistas e custos envolvidos em São Paulo
• Checklist para evitar erros antes de assinar
• 10 perguntas frequentes com respostas diretas

Tipos de Erros em Contratos Imobiliários e Suas Consequências

Nem todo erro tem a mesma gravidade jurídica. Compreender a natureza da falha é o primeiro passo para escolher o caminho correto de correção e evitar retrabalho ou custos desnecessários. Veja os três tipos principais de erros que aparecem em contratos de compra e venda de imóveis.

Erros Materiais: Dados, Números e Descrições Incorretas

São inconsistências em informações objetivas que não alteram a essência do negócio. Exemplos típicos incluem CPF ou RG digitados incorretamente, nome com grafia errada (exemplo: João no lugar de Jose), metragem do imóvel com divergência de poucos metros quadrados em relação à escritura, endereço com número errado ou complemento ausente, e data de nascimento diferente dos documentos oficiais.

Esses erros geralmente são corrigíveis por via administrativa, desde que haja documentação oficial que comprove o dado correto. Cartórios em São Paulo aceitam retificação mediante apresentação de RG, CPF, certidão de matrícula atualizada e declaração assinada pelas partes.

Erros Formais: Assinaturas, Reconhecimentos e Datas

Dizem respeito aos requisitos de forma exigidos pela lei para validade do ato. Incluem assinatura ausente de uma das partes ou testemunhas, falta de reconhecimento de firma quando exigido pelo cartório, data de celebração divergente da data real da negociação, ausência de qualificação completa das partes, e falta de anexo obrigatório mencionado no contrato como planta aprovada.

A consequência pode ser a recusa do cartório em registrar a escritura, impedindo a transferência legal da propriedade. Em casos graves, o contrato pode ser considerado inexistente ou anulável.

Erros Substanciais: Cláusulas Essenciais e Objeto do Contrato

São falhas que afetam elementos essenciais do negócio jurídico e podem comprometer sua validade. Exemplos críticos são valor de venda drasticamente divergente do acordado verbalmente, descrição do imóvel que corresponde a outro bem com matrícula errada, omissão de cláusulas sobre forma de pagamento ou prazos, ausência de declaração sobre ônus, dívidas ou gravames, e falta de informação sobre estado de conservação quando relevante.

Nesses casos, pode haver vício de consentimento, e a correção pode exigir consenso expresso de ambas as partes ou até mesmo ação judicial se houver resistência. Em situações extremas, o contrato pode ser anulado judicialmente caso uma das partes demonstre que não teria fechado o negócio se soubesse da informação correta.

Passo a Passo para Corrigir Erros no Contrato de Compra e Venda

Corrigir um contrato imobiliário com segurança jurídica exige método e documentação adequada. O processo varia conforme o tipo de erro, o estágio da transação e a cooperação entre as partes. Veja como fazer isso de forma organizada.

1ª Etapa: Identificação e Documentação do Erro

Leia o contrato completo com atenção, comparando cada dado com documentos oficiais: RG, CPF, certidão de matrícula atualizada do imóvel, escritura anterior, carnê de IPTU e comprovantes de pagamento já realizados. Destaque todos os pontos divergentes usando marca texto ou tabela comparativa.

Fotografe ou escaneie os documentos oficiais que comprovam a informação correta. Essa documentação será essencial tanto na via administrativa quanto judicial. Se possível, obtenha declaração da outra parte reconhecendo o erro por escrito, o que facilita qualquer procedimento posterior.

2ª Etapa: Avaliação do Impacto Jurídico

Classifique o erro conforme sua natureza: material, formal ou substancial. Erros materiais evidentes como troca de dígito no CPF têm correção mais simples, enquanto erros substanciais podem exigir novo consenso de vontades.

Verifique se o contrato já foi registrado em cartório. Contratos não registrados permitem correção mais ágil, enquanto contratos já registrados exigem procedimento formal de retificação com averbação na matrícula do imóvel. Avalie também se há terceiros envolvidos, como banco financiador, pois a instituição precisará anuir à correção.

3ª Etapa: Escolha da Via de Correção

A retificação administrativa é possível quando o erro é evidente, há documentação oficial comprobatória, ambas as partes concordam com a correção e não há prejuízo a terceiros. Esse procedimento é regulado pelo artigo 213 da Lei 6.015/73 e pode ser concluído em 30 a 60 dias em São Paulo.

A via judicial torna se necessária quando uma das partes se recusa a corrigir, o erro afeta direitos de terceiros não envolvidos na negociação, há suspeita de dolo, fraude ou coação, ou quando o erro compromete a definição do objeto como imóvel errado. O prazo médio de uma ação de retificação em São Paulo varia de 8 a 18 meses, dependendo da complexidade e da comarca.

4ª Etapa: Formalização da Retificação

Para a via administrativa, redija um termo de retificação ou aditivo contratual especificando o erro, a correção e mantendo todas as demais cláusulas. O documento deve ser assinado por todas as partes do contrato original, com assinaturas reconhecidas por autenticidade em cartório. Anexe cópias autenticadas dos documentos comprobatórios.

Na via judicial, será necessário contratar advogado e protocolar petição inicial com qualificação completa das partes, descrição detalhada do erro e da correção pretendida, provas documentais e testemunhais quando cabíveis. O juiz poderá determinar perícia ou oitiva de testemunhas antes de decidir.

5ª Etapa: Registro em Cartório

Após a formalização do aditivo ou obtenção de sentença judicial, dirija se ao Cartório de Registro de Imóveis competente da circunscrição onde está o imóvel. Apresente o termo de retificação com assinaturas reconhecidas ou certidão de sentença transitada em julgado, documentos pessoais atualizados de todas as partes e certidão de matrícula atualizada do imóvel.

O oficial de registro analisará a documentação e, se regular, procederá à averbação da retificação na matrícula do imóvel. O prazo médio em São Paulo é de 15 a 30 dias úteis, e os emolumentos variam conforme a tabela oficial do estado, geralmente entre R$ 300 e R$ 800 para retificações simples.

Diferenças Entre Aditivo Contratual, Termo de Retificação e Escritura Retificativa

Embora os termos sejam usados de forma intercambiável no cotidiano, cada instrumento tem finalidade específica e consequências jurídicas distintas. Entender essas diferenças evita confusão e garante que você use o documento certo em cada situação.

O aditivo contratual altera ou acrescenta cláusulas ao contrato original, modificando condições negociais com anuência das partes. Exemplo: mudança no prazo de pagamento, alteração na forma de quitação, inclusão de nova condição suspensiva. Ele pressupõe consenso sobre mudança de vontade, não apenas correção de erro.

O termo de retificação corrige erros materiais sem alterar a vontade originalmente manifestada. Exemplo: CPF digitado errado, nome com grafia incorreta, data de nascimento divergente. Ele não muda o que foi acordado, apenas ajusta o que foi escrito incorretamente.

A escritura retificativa é lavrada em cartório de notas quando a escritura pública original contém erro que precisa ser corrigido formalmente. É mais comum quando o erro está na escritura de compra e venda já lavrada, não no contrato particular. Todas as partes devem comparecer ao tabelionato, e o documento será registrado na matrícula do imóvel.

Quando a Correção Pode Ser Feita Sem Advogado

A presença de advogado não é obrigatória em procedimentos administrativos de retificação, mas é altamente recomendável para evitar novos erros. A legislação permite que você tente a correção por conta própria em situações específicas, mas há casos onde a assessoria jurídica é indispensável.

Você pode tentar a correção sem advogado quando o erro é evidente e facilmente comprovável como CPF, RG ou data, ambas as partes estão de acordo e cooperam ativamente, o contrato ainda não foi registrado ou está em fase inicial, não há terceiros interessados como banco, credores ou herdeiros, e a retificação envolve apenas dados objetivos sem complexidade jurídica.

É indispensável ter advogado quando uma das partes se recusa a reconhecer ou corrigir o erro, há discussão sobre a natureza ou consequência do erro, o erro afeta direitos de terceiros ou pode gerar prejuízo patrimonial, existe risco de anulação total do contrato, ou quando há necessidade de ação judicial. O profissional especializado em direito imobiliário atua como garantidor da segurança jurídica do processo, reduzindo riscos de rejeição cartorária ou novas falhas.

Retificação Extrajudicial vs Ação Judicial de Retificação

A escolha entre a via administrativa e a judicial depende da complexidade do erro, da cooperação das partes e da existência de conflito de interesses. Cada caminho tem suas características, vantagens e requisitos específicos que você precisa conhecer antes de decidir.

Retificação Administrativa Pela Lei 6.015/73

Regulada pelos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos, permite que o oficial de registro corrija erros mediante requerimento do interessado, sem necessidade de decisão judicial. O procedimento é mais rápido com duração de 30 a 90 dias, menos custoso porque envolve apenas emolumentos cartorários e desburocratizado.

São hipóteses de retificação administrativa: erro evidente ou erro material na transposição de dados, omissão ou indicação incorreta de confrontantes, alteração de denominação de logradouro comprovada por documento oficial, e inserção ou alteração de medida perimetral com planta assinada por profissional habilitado e confrontantes.

O oficial pode realizar diligências, vistorias e solicitar documentos complementares. Havendo impugnação de interessado no prazo de 15 dias após notificação, o processo é encaminhado ao juiz competente, convertendo se em procedimento judicial.

Ação de Retificação de Registro Público

Necessária quando há resistência de uma das partes, impossibilidade de obter documentação comprobatória por via administrativa, erro que afeta substancialmente o objeto ou as partes do contrato, ou suspeita de vício de consentimento como erro, dolo ou coação.

O procedimento envolve petição inicial elaborada por advogado com descrição detalhada do erro e fundamentação legal, citação de todos os interessados como partes, confrontantes e eventuais credores, fase instrutória com possibilidade de perícia técnica e oitiva de testemunhas, e sentença que determinará ou não a retificação.

O prazo médio em São Paulo varia de 12 a 24 meses, dependendo da complexidade, e os custos incluem honorários advocatícios geralmente 10% a 20% do valor da causa, custas processuais e periciais quando aplicável. A decisão judicial tem força mandamental e obriga o oficial de registro a proceder à correção determinada.

Prazos e Custos da Correção de Contratos Imobiliários em São Paulo

A transparência sobre prazos e valores permite planejamento financeiro adequado e evita surpresas durante o processo. Os valores abaixo são referências atualizadas para o estado de São Paulo em 2026.

Retificação Administrativa Simples para erro evidente:

• Prazo: 30 a 60 dias
• Custo: R$ 300 a R$ 800 conforme emolumentos cartorários do TJSP
• Documentos: Termo de retificação, documentos comprobatórios, reconhecimento de firmas

Retificação Administrativa com Planta para alteração de área:

• Prazo: 60 a 90 dias
• Custo: R$ 1.200 a R$ 2.500 incluindo planta com ART, assinaturas de confrontantes e registro
• Documentos: Planta assinada por engenheiro com ART do CREA, memorial descritivo, anuência de confrontantes

Escritura Retificativa em Cartório:

• Prazo: 15 a 30 dias somando lavratura e registro
• Custo: R$ 1.500 a R$ 3.500 variando com valor venal do imóvel
• Documentos: Todas as partes presentes, documentos pessoais, matrícula atualizada

Ação Judicial de Retificação:

• Prazo: 12 a 24 meses
• Custo: R$ 5.000 a R$ 15.000 somando honorários advocatícios, custas processuais e eventual perícia
• Documentos: Petição inicial, provas documentais e testemunhais, quesitos para perícia

É importante considerar que a taxa de judicialização no mercado imobiliário brasileiro permanece elevada, com recentes decisões do TJSP gerando insegurança jurídica em contratos. Resolver erros rapidamente pela via administrativa evita que pequenas falhas se transformem em litígios complexos.

Como Evitar Erros no Contrato de Compra e Venda: Checklist Prático

Prevenir é sempre mais eficiente e econômico do que corrigir. Use este checklist antes de assinar qualquer contrato de compra e venda de imóveis, verificando item por item com atenção.

Qualificação das Partes:

• Nome completo conforme RG sem abreviações
• CPF ou CNPJ correto e sem dígitos trocados
• Estado civil atual e regime de bens se casado
• Endereço residencial completo com CEP
• Dados de contato com telefone e email

Descrição do Imóvel:

• Endereço completo com rua, número, complemento, bairro, cidade e CEP
• Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis
• Metragem exata conforme escritura ou IPTU
• Confrontações atualizadas indicando quem são os vizinhos
• Benfeitorias incluídas na venda como armários e ar condicionado

Condições Financeiras:

• Valor total da venda por extenso e em números conferindo igualdade
• Forma de pagamento detalhada com sinal, parcelas e financiamento
• Datas específicas de cada pagamento
• Índice de correção monetária se houver como INCC ou IPCA
• Taxas e impostos definindo quem paga ITBI, registro e certidões

Cláusulas de Proteção:

• Prazo para entrega das chaves com data específica
• Multa por atraso no pagamento ou na entrega
• Condições para desistência e devolução de valores
• Declaração sobre inexistência de dívidas de IPTU e condomínio
• Declaração sobre inexistência de ações judiciais sobre o imóvel

Formalidades:

• Assinaturas de todas as partes em todas as páginas com rubrica
• Presença de duas testemunhas qualificadas
• Data de assinatura conferindo se é a data real
• Anexos mencionados efetivamente anexados como planta, matrícula e laudo

Solicite sempre uma minuta do contrato com antecedência mínima de 3 dias antes da assinatura definitiva. Isso permite leitura cuidadosa e eventual consulta a profissional especializado. Nunca assine contratos sob pressão de tempo ou sem compreender plenamente todas as cláusulas.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre identificação precisa de erros e classificação quanto à gravidade, escolha da via mais adequada seja administrativa ou judicial conforme cada caso, elaboração correta de termos de retificação e aditivos contratuais, negociação com a outra parte quando há resistência à correção, e representação perante cartórios e tribunais quando necessário.

Em São Paulo, onde o mercado imobiliário movimentou mais de R$ 140 bilhões em financiamentos apenas em 2025, contar com assessoria jurídica preventiva evita problemas futuros e garante que a correção seja feita dentro das normas legais. A consulta prévia permite identificar riscos antes que se tornem problemas reais.

Próximos Passos para Garantir Sua Transação

Identifique imediatamente qualquer divergência entre o contrato e a realidade dos fatos, reunindo todos os documentos oficiais para comparação detalhada. Entre em contato com a outra parte de forma cordial e documentada, propondo a correção amigável e registrando toda comunicação por escrito via email ou WhatsApp. Busque orientação jurídica especializada antes de assinar qualquer documento de retificação, especialmente se o erro envolve valores ou descrição do imóvel.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.