Atraso na Obra: Quando É Possível Desistir da Compra?
Você comprou um imóvel na planta e agora a construtora informa sobre um atraso na entrega. Surge então uma dúvida importante: é possível desistir da compra quando há atraso na obra?
Segundo a Lei 13.786/18, existem situações específicas em que a legislação brasileira prevê essa possibilidade. Porém, há regras e prazos que precisam ser observados.
Neste artigo, você vai entender:
- Quando a lei considera uma obra oficialmente atrasada
- Como funciona o prazo de tolerância de 180 dias
- Quais direitos estão previstos na legislação
- O procedimento legal para solicitar o distrato
- Alternativas disponíveis conforme a lei
O Que a Lei Considera Como Atraso na Obra
A Lei 13.786/18 estabelece critérios específicos sobre atrasos na construção civil. Uma obra só é considerada oficialmente atrasada após 180 dias corridos da data original de entrega.
Esse período é denominado prazo de tolerância e deve estar previsto no contrato de compra e venda. Trata-se de um período que a legislação reconhece para situações imprevistas na construção.
Como Calcular o Prazo de 180 Dias
O cálculo segue regras específicas:
- Data de referência: conforme estabelecido no contrato
- Início da contagem: dia seguinte à data prevista
- Prazo legal: 180 dias corridos (incluindo finais de semana e feriados)
- Atraso oficial: a partir do 181º dia
Exemplo ilustrativo: Se a previsão de entrega era 15 de março de 2024, o prazo de tolerância vai até 11 de setembro de 2024. A partir de 12 de setembro, configura-se o atraso conforme a lei.
Direitos Previstos na Lei Após 180 Dias de Atraso
Ultrapassado o prazo de tolerância, a Lei 13.786/18 prevê duas opções para o comprador:
1. Distrato com Devolução dos Valores
A legislação permite cancelar o contrato sem multa e receber:
- Totalidade dos valores pagos (parcelas, entrada, FGTS utilizado)
- Correção monetária conforme índice contratual
- Devolução em até 60 dias após formalizar o distrato
- Pagamento à vista em parcela única
2. Manutenção da Compra com Indenização
Optando por aguardar a entrega, a lei prevê:
- Indenização de 1% do valor do imóvel para cada mês de atraso
- Ressarcimento de custos extras (aluguel, mudança, etc.)
- Correção monetária sobre os valores devidos
Procedimento Legal para Formalizar o Distrato
O processo segue etapas estabelecidas pela legislação:
1. Verificação do Prazo Legal
- Confirmar se transcorreram os 180 dias de tolerância
- Reunir documentação contratual completa
- Calcular o período exato de atraso
2. Notificação Formal
Enviar notificação extrajudicial à construtora contendo:
- Identificação completa do contrato e imóvel
- Data original de entrega prevista
- Constatação do atraso superior a 180 dias
- Manifestação de interesse no distrato
- Solicitação de devolução dos valores pagos
- Prazo para resposta (geralmente 15 dias)
Observação importante: Utilize carta registrada com AR ou protocolo presencial para comprovar o recebimento.
3. Aguardar Procedimento da Construtora
A construtora tem até 60 dias para devolver os valores após receber a notificação de distrato. Caso não cumpra o prazo, podem ser buscados os direitos através da via judicial.
Particularidades do Programa Minha Casa Minha Vida
Atenção especial: Imóveis financiados pelo programa Minha Casa Minha Vida podem ter particularidades específicas:
- Possível envolvimento da Caixa Econômica Federal no processo
- Algumas decisões judiciais apresentam interpretações restritivas
- Recomenda-se consulta jurídica especializada antes de proceder
Documentação Necessária para o Processo
Manter organizados os seguintes documentos:
Documentos Contratuais:
- Contrato de compra e venda original
- Aditivos contratuais (quando existentes)
- Comprovantes de pagamento das parcelas
- Planilha de evolução da obra (se fornecida)
Comprovação do Atraso:
- Comunicados oficiais da construtora sobre prazos
- Correspondências e e-mails recebidos
- Registros fotográficos da obra (quando possível)
- Relatórios de vistoria
Alternativas Antes do Distrato
Antes de optar pelo cancelamento, considere estas possibilidades:
Negociação Direta
- Solicitar desconto nas parcelas restantes
- Pedir compensação através de melhorias no imóvel
- Negociar novo prazo para entrega
Acordo Extrajudicial
- Proposta de indenização parcial pelo atraso
- Redução do valor total do imóvel
- Alteração das condições de pagamento
Mediação
Quando a construtora demonstra abertura ao diálogo, a mediação pode ser mais ágil e econômica que o processo judicial.
Orientações Importantes no Processo
Recomendações
- Documentar todas as comunicações: manter registros completos
- Utilizar linguagem formal: comunicação respeitosa mas firme
- Respeitar prazos legais: observar os períodos estabelecidos
- Buscar orientação especializada: consultar profissional habilitado
Cuidados Necessários
- Não aceitar parcelamento da devolução (a lei prevê pagamento à vista)
- Não concordar com descontos na devolução por atraso da construtora
- Não assinar termo de desistência que preveja multa por atraso da obra
Quando Buscar Assessoria Jurídica
Procure um advogado especializado em direito imobiliário quando:
- A construtora recusar o distrato mesmo com atraso comprovado
- Houver proposta de acordo com termos complexos
- O financiamento envolver programas governamentais
- Existirem cláusulas contratuais de difícil interpretação
Responsabilidade Legal da Construtora
A responsabilidade da construtora perante o comprador é objetiva conforme a legislação. Isso significa que ela não pode alegar:
- Caso fortuito ou força maior
- Condições climáticas adversas
- Greve de trabalhadores
- Escassez de material de construção
Nenhuma dessas situações exime a construtora das obrigações contratuais estabelecidas.
Proteja Seus Direitos com Conhecimento da Lei
O atraso na entrega do seu imóvel não precisa se tornar um problema sem solução. A Lei 13.786/18 estabelece regras claras para proteger compradores em situações como essa.
Lembre-se: existem direitos previstos na legislação brasileira e você não precisa aceitar prejuízos decorrentes de falhas da construtora. Seja optando pelo distrato com devolução dos valores ou pela manutenção da compra com indenização, a lei oferece amparo legal.
O conhecimento da legislação é fundamental para lidar adequadamente com situações de atraso na obra. Use as informações deste artigo para tomar decisões conscientes e proteger seus interesses.
Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
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FAQ - Perguntas Frequentes Sobre Atraso na Obra: Quando É Possível Desistir da Compra
1. É possível desistir da compra com atraso inferior a 180 dias?
Antes do prazo de tolerância de 180 dias, a desistência segue as regras normais de distrato, podendo haver retenção de valores pela construtora conforme previsto no contrato.
2. Qual o prazo para a construtora devolver os valores no distrato?
A construtora tem até 60 dias para devolver a totalidade dos valores pagos, em parcela única e com correção monetária, contados da formalização do distrato por atraso.
3. O que fazer se a construtora recusar o distrato após 180 dias?
Quando há atraso superior a 180 dias e a construtora nega o distrato, é possível buscar os direitos através da via judicial, pois a responsabilidade é objetiva conforme a lei.
4. Como funciona a devolução do FGTS usado na compra?
O FGTS utilizado na compra também deve ser restituído integralmente no distrato por atraso, seguindo as regras da Caixa Econômica Federal para liberação desses recursos.
5. É mais vantajoso desistir da compra ou aguardar com indenização?
A decisão depende da situação específica de cada comprador. Quem precisa do imóvel urgentemente pode optar pelo distrato. Quem pode aguardar pode considerar a indenização de 1% ao mês mais vantajosa financeiramente.