Quem deu causa à rescisão define a regra
Na rescisão de um contrato de incorporação, a primeira pergunta é quem deu causa ao fim do contrato. Contrato de incorporação, aqui, é a compra ou promessa de compra de uma unidade na planta feita com o incorporador, a empresa que registra o empreendimento e vende as unidades antes da obra pronta.
São três caminhos com regras próprias. Se o comprador quer sair sem culpa da incorporadora, ou deixa de pagar, o desfazimento segue o art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, que admite deduções sobre o que volta. Se quem descumpriu foi a incorporadora, por atraso, vício, mudança de especificação ou falta de registro, a lei prevê outras consequências, e a devolução é calculada de outro jeito.
Atraso, vício e especificação: quando a incorporadora descumpre
No atraso, o art. 43-A da Lei 4.591/1964 aceita uma tolerância de até 180 dias corridos depois da data prevista, desde que a cláusula seja expressa, clara e destacada. Passado esse prazo, sem culpa do comprador, ele pode pedir a resolução do contrato com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos, pelo § 1º do art. 43-A da Lei 4.591/1964. Quem prefere esperar a entrega recebe 1% do valor pago por mês de atraso, pelo § 2º, e as duas multas não se somam, pelo § 3º. O passo a passo está na página de distrato de imóvel na planta atrasado.
Na especificação, o inciso IV do art. 43 da Lei 4.591/1964 proíbe o incorporador de alterar o projeto, especialmente a unidade e as partes comuns, e de modificar as especificações, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal. Pelo inciso II do mesmo art. 43 da Lei 4.591/1964, ele responde civilmente pelos prejuízos da obra não concluída ou atrasada sem justificativa. Diante do descumprimento, o art. 475 do Código Civil (Lei 10.406/2002) permite à parte lesada pedir a resolução do contrato ou exigir o cumprimento, com indenização por perdas e danos.
No vício de construção, o imóvel é produto para o art. 3º, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990). Se o vício o torna impróprio ao uso e não é sanado em 30 dias, o art. 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) deixa o comprador escolher entre a substituição, a restituição da quantia paga, atualizada e sem prejuízo de perdas e danos, e o abatimento proporcional do preço. O prazo para reclamar de vício aparente é de 90 dias da entrega efetiva, pelo art. 26, II e § 1º, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990); no vício oculto, conta de quando o defeito fica evidenciado, pelo § 3º.
Incorporação sem registro: o que conferir no cartório
O incorporador só pode vender as unidades depois de registrar o memorial de incorporação, o conjunto de documentos do empreendimento (projeto aprovado, certidões, especificações), no registro de imóveis, pelo caput do art. 32 da Lei 4.591/1964. O número desse registro e o cartório precisam constar dos anúncios, das propostas e dos contratos, pelo § 3º do mesmo art. 32. Vender a parte do terreno ligada a cada unidade sem cumprir essas exigências é contravenção penal, uma infração mais leve que o crime, pelo art. 66, I, da Lei 4.591/1964.
O quadro-resumo, a primeira parte do contrato, com os dados principais da compra, também deve trazer o número do registro do memorial, a matrícula do imóvel e o cartório competente, pelo art. 35-A, XI, da Lei 4.591/1964. Faltando essa ou outra informação obrigatória, o § 1º do art. 35-A da Lei 4.591/1964 dá 30 dias para o aditamento; se a omissão não for sanada, fica caracterizada justa causa para a rescisão pelo comprador. Para conferir, peça a certidão da matrícula no registro de imóveis indicado e compare com o número do contrato.
Desistência e falta de pagamento do comprador: o que pode ser deduzido
Se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, o comprador tem 7 dias improrrogáveis para se arrepender, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a corretagem, pelo art. 67-A, § 10, da Lei 4.591/1964. Depois disso, o contrato é irretratável, ou seja, não se desfaz por simples arrependimento, pelo § 12 do mesmo artigo.
Fora dessa janela, no distrato ou quando o comprador deixa de pagar, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 prevê a restituição do que foi pago, atualizada, com dedução da corretagem e de pena de até 25% da quantia paga. Com patrimônio de afetação, o regime em que o terreno e a obra ficam separados do restante do patrimônio do incorporador, a pena pode chegar a 50%, pelo § 5º. A conta completa, com a taxa cobrada pelo tempo em que a unidade ficou à disposição do comprador, os impostos e os prazos de devolução, está na página sobre desistir de apartamento na planta.
| Motivo da rescisão | Base legal | O que a lei prevê para os valores pagos |
|---|---|---|
| Atraso além da tolerância, sem culpa do comprador | Art. 43-A, § 1º, da Lei 4.591/1964 | Devolução da integralidade dos valores pagos e da multa, em até 60 dias |
| Vício que torna o imóvel impróprio, não sanado em 30 dias | Art. 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) | Substituição, restituição da quantia paga atualizada ou abatimento do preço, à escolha do comprador |
| Especificação alterada sem autorização | Art. 43, IV, da Lei 4.591/1964 e art. 475 do Código Civil (Lei 10.406/2002) | Resolução ou cumprimento, com perdas e danos |
| Quadro-resumo sem informação obrigatória, não aditado em 30 dias | Art. 35-A, § 1º, da Lei 4.591/1964 | Justa causa para a rescisão pelo comprador |
| Arrependimento em 7 dias, contrato em estande ou fora da sede | Art. 67-A, § 10, da Lei 4.591/1964 | Todos os valores antecipados, inclusive a corretagem |
| Distrato ou falta de pagamento do comprador | Art. 67-A, II e § 5º, da Lei 4.591/1964 | Dedução da corretagem e de pena de até 25%, ou de até 50% com patrimônio de afetação |
Os documentos que mostram o caminho
Comece pelo quadro-resumo. Pelo art. 35-A da Lei 4.591/1964, ele deve trazer as consequências do desfazimento com as penalidades e os prazos de devolução em negrito (inciso VI), o registro do memorial (inciso XI) e o prazo final para o habite-se, com os efeitos do atraso (inciso XII). O habite-se é o documento da prefeitura que libera o uso da obra.
Separe também o memorial descritivo, que lista as especificações prometidas, os comprovantes de pagamento e as reclamações feitas por escrito à incorporadora. A reclamação comprovada suspende o prazo de 90 dias até a resposta negativa, pelo art. 26, § 2º, I, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990). Se a saída for por acordo, as propostas de distrato estão na página de distrato imobiliário por acordo com a construtora.
Quando a rescisão pede análise jurídica
Algumas situações costumam exigir leitura técnica do contrato: proposta de distrato com pena acima dos limites do art. 67-A da Lei 4.591/1964; incorporadora que não reconhece o atraso porque conta a tolerância de outro modo; vício reclamado sem resposta; número de registro ausente do contrato ou diferente do que está na matrícula. A análise parte do contrato, do quadro-resumo e dos comprovantes para identificar quem deu causa e qual regra se aplica.
O descumprimento da incorporadora por outros motivos está na página de rescisão de contrato com construtora, e o panorama do desfazimento, na de distrato imobiliário. A NR Advogados Imobiliários atua em direito imobiliário desde 2014, com atendimento presencial em São Paulo e online.
