Usucapião Extrajudicial em Cartório: O Guia Completo Para Regularizar Seu Imóvel em 2025
Muitos brasileiros possuem um imóvel há anos, cuidam dele como se fossem os donos, mas não têm a escritura definitiva em seu nome. A maioria acredita que a única solução é um processo judicial longo, caro e desgastante.
Felizmente, a usucapião extrajudicial em cartório surgiu como uma alternativa mais ágil e simplificada para buscar a propriedade oficial do seu imóvel.
Neste guia completo, você vai aprender:
O que é e como funciona a usucapião feita no cartório.
Quais são os requisitos e documentos necessários.
O passo a passo detalhado para dar entrada no pedido.
Uma estimativa dos custos envolvidos no processo.
O que é Usucapião Extrajudicial em Cartório?
A usucapião extrajudicial é uma forma de buscar o reconhecimento da propriedade de um imóvel diretamente no cartório, sem a necessidade de um processo na Justiça.
Pense nela como um procedimento administrativo legal.
Em vez de depender de um juiz, o procedimento é conduzido por um tabelião e por um oficial de registro de imóveis, o que pode torná-lo mais rápido.
Ela foi criada pela lei para simplificar a regularização para quem tem a posse de um bem por um longo período e preenche certos requisitos, mas não possui o registro formal.
A grande diferença: Justiça vs. Cartório
A principal diferença é a velocidade e a ausência de conflito.
Na Justiça: O processo é necessário quando há briga ou desacordo sobre a posse. Por exemplo, se um herdeiro contesta seu direito. Isso envolve juiz, audiências e pode levar muitos anos.
No Cartório: O processo só é possível quando todos estão de acordo. É um procedimento consensual, baseado em documentos e provas claras. Se não houver oposição, a solução pode sair em alguns meses.
Quais são os Requisitos para a Usucapião no Cartório?
Para ter direito à usucapião extrajudicial, é preciso comprovar algumas condições essenciais.
A lei exige que três pilares estejam bem firmes: a posse qualificada, o tempo e a documentação.
A posse: mansa, pacífica e com intenção de dono
Isso é o mais importante. Sua posse sobre o imóvel precisa ter três características claras:
Ser mansa e pacífica: Significa que, durante todo o tempo, ninguém contestou sua posse. Você nunca recebeu uma notificação judicial ou teve que brigar com o antigo proprietário para permanecer no local.
Ser contínua: Você não pode ter abandonado o imóvel por longos períodos. A posse deve ser ininterrupta.
Ter animus domini (intenção de dono): Você deve agir como se fosse o verdadeiro proprietário do imóvel. Isso se demonstra pagando contas (IPTU, água, luz), fazendo reformas, construindo no terreno e cuidando do bem.
O tempo necessário de posse
O tempo que você precisa ter de posse varia conforme o tipo de usucapião. As modalidades mais comuns que podem ser feitas no cartório são:
Usucapião Extraordinária: 15 anos de posse. Não exige que você tenha um “justo título” (como um contrato de gaveta) nem que a posse tenha começado de boa-fé.
Usucapião Ordinária: 10 anos de posse. Exige um justo título (um documento que faz você acreditar que é o dono) e boa-fé.
Usucapião Especial Urbana: 5 anos de posse de um imóvel urbano de até 250 m², desde que seja sua moradia e você não tenha outro imóvel.
Usucapião Familiar: 2 anos de posse. Acontece quando um ex-cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar, e o outro permanece morando no imóvel (de até 250 m²) sem oposição.
Documentos: A sua lista de tarefas para começar
A organização dos documentos é um ponto fundamental para o bom andamento do processo de usucapião no cartório. A falta de um único papel pode atrasar ou inviabilizar o pedido.
A lista é longa, mas seu advogado irá orientá-lo. Os principais são:
Ata Notarial: Documento importante, feito no Tabelionato de Notas, que atesta o tempo e a qualidade da sua posse.
Planta e Memorial Descritivo: É o “mapa” do imóvel, feito por um engenheiro ou arquiteto, assinado por você, pelo profissional e pelos vizinhos.
Documentos pessoais: RG e CPF de quem pede a usucapião.
Certidão de casamento ou nascimento: Para comprovar seu estado civil.
Certidões negativas: Documentos que provam não haver ações judiciais contra você ou sobre o imóvel.
Comprovantes da posse: Contas antigas de água, luz, telefone, carnês de IPTU, fotos, recibos de materiais de construção, declarações de vizinhos.
Passo a Passo: Como Fazer a Usucapião Extrajudicial
O caminho para regularizar seu imóvel no cartório pode ser dividido em 5 etapas claras.
Etapa 1: Contrate um Advogado Especialista
A lei exige a participação de um advogado.
Este profissional será seu orientador, analisando se você tem direito, indicando os documentos corretos e montando o processo para o cartório.
Etapa 2: Reúna Toda a Documentação
Com a orientação do seu advogado, você irá juntar todos os papéis da lista.
Esta é uma fase trabalhosa, mas essencial para construir a base do seu pedido.
Etapa 3: A Ata Notarial no Tabelionato de Notas
Com os documentos em mãos, seu advogado irá ao Tabelionato de Notas para solicitar a Ata Notarial.
O tabelião pode analisar os documentos e até mesmo ir ao local para verificar a situação. A ata funciona como uma prova oficial da sua posse.
Pense assim: o Tabelionato de Notas prepara a “prova”. O Cartório de Registro de Imóveis vai analisar essa prova.
Etapa 4: O Pedido no Cartório de Registro de Imóveis
Com a Ata Notarial pronta e todos os outros documentos, o advogado apresenta o pedido oficial ao Cartório de Registro de Imóveis da região do seu imóvel.
O oficial do cartório publicará um edital em jornal e notificará as Fazendas Públicas (União, Estado e Município) e os vizinhos.
Eles terão um prazo para se manifestar. Se ninguém se opor, o processo avança.
Etapa 5: Análise e Registro Final
Se toda a documentação estiver correta e não houver nenhuma impugnação (oposição), o oficial do cartório realiza o registro.
Com o registro efetivado, a propriedade do imóvel é transferida oficialmente para o seu nome na matrícula.
Quanto Custa Fazer a Usucapião Extrajudicial?
Não existe um valor fixo. O custo total depende de vários fatores, como o valor do imóvel e a cidade onde ele está localizado.
Os principais gastos são:
Honorários do Advogado: Combinados diretamente com o profissional.
Custas do Tabelionato de Notas: Para a produção da Ata Notarial. O valor é tabelado e varia de estado para estado.
Custas do Cartório de Registro de Imóveis: Para análise do processo e o registro final da propriedade. Também é um valor tabelado.
Engenheiro ou Arquiteto: Para fazer a planta e o memorial descritivo.
Impostos: Pode haver a incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), dependendo do município.
Embora envolva custos, o valor tende a ser mais previsível do que o de um longo processo judicial.
Por que a Usucapião Extrajudicial pode ser Negada?
Mesmo sendo mais simples, o pedido pode ser negado. Os motivos mais comuns são:
Falta de documentos: Se a documentação estiver incompleta ou incorreta.
Oposição de terceiros: Se um vizinho, o antigo dono ou um herdeiro contestar o pedido. Nesse caso, o processo do cartório é encerrado e a disputa deve ser resolvida na Justiça.
Imóvel público: Não é possível fazer usucapião de bens públicos.
Não preencher os requisitos: Se o oficial entender que o tempo de posse ou outras condições não foram comprovados.
Próximos Passos Para a Regularização do Imóvel
A usucapião extrajudicial é uma ferramenta importante que contribui para a segurança jurídica do seu patrimônio. Ela pode transformar anos de posse e cuidado em um direito de propriedade registrado, valorizando seu bem e trazendo tranquilidade para você e sua família.
O passo inicial mais recomendado é buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Uma análise profissional do seu caso específico é o que vai definir o melhor caminho e aumentar as chances de um resultado favorável.
Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
NR Advogados Imobiliários | Apoio jurídico em questões imobiliárias.
FAQ - Perguntas Frequentes Sobre Usucapião Extrajudicial em Cartório
1. Como funciona a usucapião extrajudicial em cartório?
Funciona como um processo administrativo para buscar o reconhecimento da propriedade de um imóvel. Um advogado reúne documentos que provam sua posse (tempo, tranquilidade e intenção de dono), solicita uma Ata Notarial em um Tabelionato de Notas e faz o pedido no Cartório de Registro de Imóveis. Se tudo estiver correto e ninguém se opor, o imóvel pode ser registrado em seu nome.
2. Quanto tempo demora a usucapião extrajudicial?
É mais rápido que na Justiça. Se a documentação estiver toda em ordem e não houver nenhuma oposição, o processo pode ser concluído em um prazo de 90 a 180 dias, em média.
3. Preciso mesmo de um advogado para fazer a usucapião no cartório?
Sim, a presença de um advogado é obrigatória por lei. Ele é indispensável para analisar seu caso, orientar sobre os documentos e garantir que o procedimento seja feito corretamente, evitando erros que podem levar à negação do pedido.
4. O que acontece se um vizinho não quiser assinar a planta do imóvel?
Se um vizinho se recusar a assinar, o oficial do cartório irá notificá-lo formalmente para que ele apresente o motivo da recusa. A simples falta de assinatura não impede o processo, desde que o vizinho não apresente uma oposição formal e fundamentada sobre os limites do terreno.
5. E se o antigo dono aparecer e contestar o pedido?
Se o antigo proprietário ou qualquer outra pessoa contestar formalmente o pedido no cartório, o procedimento extrajudicial é encerrado. O oficial encaminhará as partes para a via judicial, e a questão terá que ser decidida por um juiz.