A Cláusula 'Inofensiva' no Seu Contrato Imobiliário Que Pode Custar Seu Sossego (e Seu Dinheiro)

Você dedicou tempo e recursos para encontrar o imóvel dos seus sonhos e, ao assinar o contrato, sentiu que dava um passo seguro.

Contudo, uma pequena cláusula, muitas vezes vista como um mero detalhe técnico – a cláusula de tolerância –, pode se transformar em uma fonte significativa de estresse e perdas financeiras.

O atraso na entrega das chaves, justificado por essa disposição contratual, pode desorganizar sua vida, gerar despesas extras com aluguel e até mesmo abalar seus planos futuros, transformando a expectativa em frustração.

Compreender os limites e implicações dessa cláusula é fundamental para defender seus direitos e garantir que seu investimento não se torne um pesadelo.

Neste artigo, vamos detalhar:

• O que é a cláusula de tolerância em contratos imobiliários.
• Por que ela existe e qual seu limite de validade.
• Os riscos de uma interpretação extensiva ou abusiva dessa cláusula.
• Seus direitos caso a construtora ultrapasse o prazo acordado.
• A importância da assessoria jurídica para evitar armadilhas.
  
  

Decifrando a Famosa “Cláusula de Tolerância”: O Que Realmente Significa?

Muitos contratos de compra e venda de imóveis, especialmente os de unidades na planta ou em construção, incluem a chamada “cláusula de tolerância”. Ela concede à construtora um prazo adicional para a entrega do imóvel, além da data originalmente prometida, sem que isso configure, inicialmente, uma falha contratual.

Origem e Justificativa da Cláusula de Tolerância em Contratos Imobiliários

A inclusão dessa cláusula nos contratos imobiliários pelas construtoras e incorporadoras baseia-se na natureza complexa da construção civil. Diversos fatores imprevistos podem, de fato, impactar o cronograma de uma obra.

• Imprevistos Comuns:
  • Condições climáticas adversas e prolongadas (chuvas intensas, por exemplo).
  • Escassez de mão de obra qualificada em determinados períodos.
  • Atrasos na entrega de materiais essenciais por parte de fornecedores.
  • Questões burocráticas inesperadas com órgãos públicos.
• Objetivo da Cláusula:
  • Proporcionar uma margem de segurança para a construtora lidar com esses eventuais percalços.
  • Evitar que qualquer pequeno imprevisto automaticamente gere multas ou caracterize inadimplência.
    
    

O Limite Legal da Cláusula de Tolerância: Até Onde Vai a “Tolerância”?

Embora a cláusula de tolerância seja comum, ela não é ilimitada. A jurisprudência brasileira, ou seja, o conjunto de decisões reiteradas dos tribunais, consolidou um entendimento sobre sua validade.

• Prazo Consolidado:
  • O prazo de tolerância considerado válido pela maioria dos tribunais é de até 180 dias corridos, contados da data originalmente prevista para a entrega das chaves.
  • Prazos superiores a 180 dias são frequentemente considerados abusivos e podem ser questionados judicialmente.
• Requisitos de Validade:
  • A cláusula deve estar redigida de forma clara e destacada no contrato.
  • O consumidor deve ter pleno conhecimento e concordância com essa disposição no momento da assinatura.
    
    

É crucial entender que essa tolerância não é um cheque em branco para a construtora. Ela deve ser usada com responsabilidade e apenas em situações que realmente justifiquem o adiamento.

Quando a “Inofensiva” Cláusula de Tolerância se Torna um Problema Real?

A cláusula de tolerância deixa de ser um mecanismo de ajuste razoável e se transforma em um problema sério quando a construtora a utiliza de forma indiscriminada ou ultrapassa seus limites, causando transtornos e prejuízos significativos ao comprador.

Sinais de Alerta: Atrasos Além do Permitido pela Cláusula Contratual

Fique atento aos sinais que indicam que o uso da cláusula de tolerância pode estar se tornando abusivo ou que o atraso na entrega do seu imóvel está excedendo o razoável.

• Extrapolação do Prazo de 180 Dias:
  • Se a construtora ultrapassar o prazo de tolerância (geralmente 180 dias) somado ao prazo original de entrega, isso configura inadimplência contratual.
• Falta de Comunicação Transparente:
  • Construtoras que não comunicam claramente os motivos do atraso ou não fornecem novas previsões realistas demonstram falta de respeito com o consumidor.
• Justificativas Genéricas ou Repetitivas:
  • Desculpas vagas que não especificam a causa real do prolongamento do atraso podem ser um indício de má gestão ou problemas maiores na obra.
• Paralisação da Obra Sem Explicação:
  • A interrupção das atividades no canteiro de obras por longos períodos, sem justificativa plausível, é um forte indicativo de problemas.
    
    

Consequências Financeiras e Emocionais para o Comprador do Imóvel

O atraso na entrega do imóvel, especialmente quando supera o período de tolerância, acarreta uma série de consequências negativas para o comprador, que vão muito além do simples inconveniente.

• Despesas Adicionais Inesperadas:
  • Necessidade de continuar pagando aluguel em outro imóvel.
  • Custos de armazenamento de móveis e pertences.
  • Correção do saldo devedor do imóvel (o famoso “juros de obra” ou taxa de evolução de obra, que pode continuar incidindo indevidamente).
• Impacto nos Planos de Vida:
  • Adiamento de planos como casamento, mudança de cidade ou de escola dos filhos.
  • Perda de oportunidades profissionais ou pessoais atreladas à nova moradia.
• Desgaste Emocional Significativo:
  • Ansiedade, estresse e frustração com a incerteza e a quebra de expectativa.
  • Sensação de impotência diante da situação.
  • Conflitos familiares decorrentes da instabilidade gerada.
    
    

Compreender a fundo as cláusulas do seu contrato é um passo essencial.

Seus Direitos Diante do Atraso Excessivo na Entrega do Imóvel

Quando a construtora não cumpre o prazo de entrega, mesmo considerando a cláusula de tolerância válida, o comprador possui direitos assegurados pela legislação brasileira, principalmente pelo Código de Defesa do Consumidor e pelo Código Civil.

Opções Legais: Rescisão Contratual ou Indenização por Atraso

Diante da inadimplência da construtora, o consumidor geralmente tem duas principais alternativas legais a seguir.

• Rescisão do Contrato (Distrato):
  • O comprador pode solicitar o desfazimento do contrato por culpa exclusiva da construtora.
  • Nesse caso, tem direito à devolução integral e imediata de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente, incluindo comissão de corretagem e outras taxas.
  • Pode, ainda, pleitear multa contratual, se houver previsão, e indenização por perdas e danos.
• Manutenção do Contrato com Indenização:
  • O comprador pode optar por manter o contrato e exigir o cumprimento da obrigação (entrega do imóvel), juntamente com uma indenização pelos prejuízos sofridos.
  • Essa indenização pode incluir:
    • Lucros Cessantes: Valor correspondente ao aluguel que o comprador poderia ter recebido se o imóvel estivesse disponível para locação, ou o valor que deixou de economizar por ter que continuar pagando aluguel.
    • Danos Morais: Compensação pelo aborrecimento, transtorno e angústia que ultrapassam o mero dissabor cotidiano.
    • Multa Contratual Invertida: Se o contrato prevê multa apenas para o atraso do comprador, os tribunais podem determinar a aplicação dessa multa também para a construtora, por equidade.
    • Reembolso de Despesas: Como aluguéis pagos durante o período de atraso.
      
      

Como Buscar Reparação: Passos Práticos e Ação Judicial

Para buscar a reparação dos seus direitos devido ao atraso na entrega do imóvel, alguns passos são recomendados.

• Reúna Toda a Documentação:
  • Contrato de compra e venda.
  • Comprovantes de todos os pagamentos realizados.
  • Material publicitário com promessas de prazo.
  • Trocas de e-mails, cartas ou mensagens com a construtora.
  • Fotos ou vídeos que comprovem o estágio da obra e o atraso.
• Notifique a Construtora Formalmente:
  • Envie uma notificação extrajudicial (preferencialmente por carta com aviso de recebimento ou por cartório) relatando o problema, o descumprimento contratual e suas exigências.
• Busque Negociação Amigável:
  • Tente um acordo com a construtora. Muitas vezes, é possível resolver a questão sem a necessidade de um processo judicial.
• Consulte um Advogado Especializado:
  • Caso a negociação não avance ou se você precisar de orientação sobre a melhor estratégia, um advogado com experiência em direito imobiliário é fundamental. Ele poderá analisar seu caso, calcular as possíveis indenizações e, se necessário, ingressar com uma ação judicial.
    
    

A Importância da Análise Contratual Preventiva

Muitos dos problemas relacionados a cláusulas como a de tolerância poderiam ser mitigados ou evitados com uma análise cuidadosa do contrato antes de sua assinatura. A prevenção é sempre o melhor caminho.

Por Que um Olhar Especializado Pode Evitar Dores de Cabeça Futuras?

Um profissional do direito com experiência no mercado imobiliário possui o conhecimento técnico para identificar nuances e riscos que um leigo dificilmente perceberia.

• Identificação de Cláusulas Potencialmente Abusivas:
  • Análise de disposições que colocam o consumidor em desvantagem excessiva, como prazos de tolerância muito longos ou multas desproporcionais.
• Esclarecimento de Termos Técnicos e Jurídicos:
  • Tradução da linguagem contratual complexa para um entendimento claro pelo comprador.
• Verificação da Conformidade Legal:
  • Garantia de que o contrato está de acordo com o Código de Defesa do Consumidor e outras leis aplicáveis.
• Possibilidade de Negociação de Termos:
  • Antes da assinatura, é possível tentar negociar com a construtora a alteração de cláusulas que pareçam desfavoráveis.
    
    

O Papel do Advogado Imobiliário na Sua Segurança Jurídica

Contar com o suporte de um advogado especializado em direito imobiliário desde o início da negociação oferece uma camada extra de segurança e tranquilidade.

• Orientação Personalizada:
  • Análise específica do seu caso e das suas necessidades.
• Mediação com a Construtora:
  • Facilitação da comunicação e negociação de termos contratuais.
• Defesa dos Seus Direitos:
  • Atuação firme para proteger seus interesses em todas as fases da transação imobiliária.
• Prevenção de Litígios:
  • Um contrato bem redigido e equilibrado reduz significativamente as chances de disputas futuras.
    
    

Proteja Seu Sonho da Casa Própria: A Vigilância Contratual é Sua Maior Aliada

A aquisição de um imóvel é um marco importante, mas exige atenção aos detalhes contratuais. A cláusula de tolerância, embora comum, precisa ser compreendida em sua totalidade para que não se torne uma fonte de preocupação e prejuízo. Conhecer seus direitos e os limites impostos pela lei é o primeiro passo para uma transação imobiliária mais segura e tranquila. 

Tem dúvidas sobre cláusulas em seu contrato imobiliário ou enfrenta atrasos na entrega?

Entre em contato e receba uma orientação jurídica inicial sobre seu caso.