5 Riscos Jurídicos no Crowdfunding Imobiliário que Podem Passar Despercebidos

O crowdfunding imobiliário vem crescendo como alternativa acessível e atrativa para quem deseja investir no setor sem comprar um imóvel inteiro.

Mas o que muitos investidores não percebem é que, por trás da praticidade da tela e da promessa de rentabilidade, existem riscos jurídicos que podem passar despercebidos — e que impactam diretamente o seu patrimônio.

O que você vai encontrar neste artigo:

• Os 5 riscos jurídicos mais ignorados pelos investidores

• O que plataformas não deixam claro nos contratos

• Como o amparo legal pode evitar grandes prejuízos

• Dicas práticas para investir com mais segurança

• Quando é essencial acionar um advogado imobiliário
  
  

O Que É Crowdfunding Imobiliário e Por Que Ele Cresceu Tanto?

O crowdfunding imobiliário, também conhecido como investimento coletivo em imóveis, permite que várias pessoas financiem um projeto imobiliário, como uma incorporação, por meio de plataformas digitais. O investidor, em troca, recebe rendimentos proporcionais ao valor aplicado.

Esse modelo de negócio cresceu exponencialmente no Brasil nos últimos anos. Em 2023, o setor movimentou mais de R$ 200 milhões, segundo dados da CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Fatores como a queda da taxa Selic e o avanço das fintechs de investimento explicam essa popularização.

Mas enquanto o modelo é disruptivo e acessível, ele ainda é recente. E, com isso, muitos aspectos jurídicos ainda são mal compreendidos — e frequentemente ignorados.

O Lado Oculto dos Investimentos Coletivos

A empolgação com inovação e rentabilidade costuma ativar no cérebro o circuito da recompensa. Dopamina em alta. Confiança nas plataformas. Menos atenção aos detalhes. Isso cria um terreno fértil para riscos ocultos.

Investidores, muitas vezes, não leem os contratos com profundidade. Assumem que a plataforma cuida de tudo. Confiar cegamente pode ser o primeiro erro — e o mais caro.

É aí que mora o perigo. Vamos direto aos pontos que merecem seu radar jurídico.

1. Contratos Padronizados e Cláusulas de Responsabilidade Limitada

As plataformas de crowdfunding imobiliário operam com contratos padronizados e termos de uso que tendem a proteger mais quem oferece o serviço do que quem investe.

O que observar:

• Cláusulas que isentam a plataforma de qualquer responsabilidade por inadimplência do incorporador ou falha do projeto

• Termos genéricos sobre riscos, sem transparência jurídica

• Ausência de mecanismo claro de resolução de conflitos

Dica prática: leia o contrato completo antes de qualquer investimento. E mais importante: entenda o que ele diz (e o que omite).

2. Falta de Due Diligence do Imóvel e do Incorporador

Em um investimento tradicional, o comprador faz uma análise documental do imóvel (a famosa due diligence). Já no crowdfunding, esse passo costuma ser ignorado ou delegado às plataformas — o que pode não ser o suficiente.

Riscos frequentes:

• Projetos com terrenos ainda irregulares

• Incorporadoras com histórico de ações judiciais

• Falta de alvarás, licenças ou matrícula atualizada

O investidor confia que a plataforma validou tudo. Mas nem sempre isso ocorre com a profundidade jurídica necessária. Um simples problema de registro pode travar toda a operação.

3. Inadimplência e Atrasos na Obra: Quem Paga a Conta?

Um dos riscos mais recorrentes em projetos imobiliários é o atraso na entrega. E no crowdfunding, o impacto pode ser ainda maior.

Cenários possíveis:

• O incorporador atrasa a obra e não há multa prevista no contrato

• A plataforma não oferece cronograma detalhado

• A remuneração do investidor é atrelada à venda de unidades que não aconteceram

Além do prejuízo financeiro, muitos investidores não sabem a quem recorrer juridicamente. Plataformas podem alegar que são apenas intermediadoras. O risco fica com o investidor.

4. Ausência de Registro Público e Valor Legal dos Títulos

Grande parte dos investimentos via crowdfunding se dá por meio de cessão de cotas ou participação em SPEs (Sociedades de Propósito Específico), sem qualquer registro no cartório.

Problemas comuns:

• Não há escritura pública do investimento

• Sem registro na matrícula do imóvel

• Em caso de falência, o investidor tem baixa prioridade na recuperação

Isso torna o investimento mais frágil em termos legais. A recuperação do capital, em caso de problemas, pode se tornar complexa — e demorada.

5. Fiscalização Limitada e Brechas na Regulação da CVM

A Resolução CVM 88/2022 trouxe avanços, mas ainda deixa lacunas importantes. Muitas plataformas são autorizadas, mas não fiscalizadas continuamente.

Fatos relevantes:

• A CVM regula a captação, mas não valida cada projeto individual

• A responsabilidade da fiscalização das SPEs e incorporadoras é difusa

• A supervisão depende de denúncias e não é preventiva

Isso significa que, mesmo operando dentro da lei, o risco jurídico do investimento continua nas mãos do investidor. E sem amparo adequado, a insegurança jurídica pode surgir a qualquer momento.

Dicas de Proteção Jurídica para Investidores em Crowdfunding Imobiliário

Você pode — e deve — reduzir riscos antes de aplicar seu dinheiro. Algumas boas práticas:

• Confirme se a plataforma está registrada na CVM e com CNPJ ativo

• Solicite a cópia integral dos contratos e leia com atenção

• Pesquise o histórico da incorporadora e do projeto

• Verifique a matrícula do imóvel, zoneamento e alvarás

• Consulte um advogado especializado antes de assinar qualquer contrato

Investir não é apenas clicar em um botão. É entender os bastidores jurídicos e usar o conhecimento como escudo.

Quando Procurar um Advogado Especializado?

Consulte um advogado nas seguintes situações:

• Antes do investimento, para análise contratual e documental

• Se houver atraso no repasse de rendimentos

• Diante da omissão de informações por parte da plataforma

• Quando quiser sair do investimento antes do prazo

• Ao identificar conflito entre os termos do contrato e a realidade do projeto

Um parecer jurídico pode ser o diferencial entre prevenir um problema e precisar remediar um prejuízo.

Conclusão: Crowdfunding Imobiliário Não É Simples Como Parece

O crowdfunding imobiliário representa uma forma moderna de acessar o mercado imobiliário. Mas também exige postura crítica, conhecimento técnico e suporte jurídico.

A euforia do investimento não pode ofuscar a análise dos riscos. O entusiasmo sem fundamento pode ser um convite ao prejuízo. E, no mundo jurídico, a omissão costuma ter um preço alto.

Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Ele não substitui a consulta com um advogado especializado em Direito Imobiliário para análise jurídica personalizada de cada caso concreto.