5 Riscos de Oferecer seu Imóvel em Empréstimos Internacionais

Oferecer seu imóvel como garantia em um empréstimo internacional pode parecer uma alternativa vantajosa frente às altas taxas de juros no Brasil.

No entanto, essa decisão pode ocultar armadilhas jurídicas, patrimoniais e fiscais que, se não forem antecipadas, podem colocar todo o seu patrimônio em risco — inclusive o que parecia mais protegido: a sua casa.

O que você vai descobrir neste artigo

• Quais riscos legais envolvem um contrato de crédito firmado com bancos ou fundos internacionais

• Por que seu imóvel no Brasil pode ser penhorado por ordem de um tribunal estrangeiro

• Como cláusulas contratuais aparentemente “técnicas” podem inviabilizar sua defesa

• Como evitar prejuízos financeiros e legais que podem levar anos para serem revertidos

• Quando e como buscar apoio especializado antes de assinar qualquer contrato de crédito com garantia real
  
  

1. O novo cenário: empréstimos internacionais com imóvel como colateral

O acesso a crédito internacional com taxas mais baixas, em moedas fortes e com condições mais flexíveis tem atraído cada vez mais brasileiros — especialmente empresários, investidores e pessoas com patrimônio imobiliário relevante.

Esse modelo de empréstimo geralmente exige uma garantia real, e o imóvel entra como ativo colateral para viabilizar a operação. Na prática, isso significa que, se o pagamento não for cumprido, o credor poderá executar a propriedade, mesmo que ela esteja situada em território nacional.

Segundo dados do setor financeiro internacional, houve um aumento de 28% nos contratos de empréstimos com garantias imobiliárias firmados por brasileiros em mercados como EUA, Portugal e Emirados Árabes entre 2021 e 2024.

Mas por trás dessa aparente oportunidade, surgem riscos que ultrapassam fronteiras.

2. Jurisdição estrangeira: onde seu imóvel pode ser executado sem aviso

O primeiro risco surge ainda na fase contratual: a escolha da jurisdição onde eventuais disputas serão resolvidas. Muitos contratos internacionais incluem cláusulas que submetem o contrato à legislação e aos tribunais de outro país.

Isso significa que, em caso de litígio, você poderá ser demandado judicialmente fora do Brasil, com dificuldades reais de contestação, tradução e representação adequada. Ainda pior: o imóvel no Brasil pode ser executado posteriormente com base em uma sentença estrangeira homologada no Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Esse processo não é apenas caro e complexo — ele é emocionalmente desgastante e juridicamente delicado.

3. Cláusulas contratuais desequilibradas e de difícil reversão

Outro ponto crítico envolve o conteúdo das cláusulas contratuais. É comum que os contratos tragam:

• Cláusulas de vencimento antecipado total da dívida em caso de atraso parcial

• Renúncia expressa a direitos legais (inclusive ao direito de recorrer em alguns casos)

• Obrigação de pagamento de despesas em moeda estrangeira, com variação cambial

• Jurisdição exclusiva em país estrangeiro e arbitragem privada

Em alguns contratos, uma simples falha administrativa, como um depósito com atraso de 48 horas, pode ser interpretada como quebra contratual total, resultando na execução da dívida e, por consequência, do imóvel.

4. Inadimplência e o risco de perder seu patrimônio

Um dos maiores riscos de usar seu imóvel como colateral em empréstimos internacionais é a possibilidade real de perdê-lo por inadimplência.

E não estamos falando apenas de grandes atrasos. Muitas dessas operações possuem cláusulas de aceleração de dívida, que permitem ao credor exigir a totalidade do saldo devedor após qualquer inadimplemento parcial. Ou seja, um atraso de uma parcela pode gerar um efeito dominó.

Pior ainda: mesmo que o imóvel esteja registrado no Brasil, a decisão de execução pode vir de fora, desde que validada no Brasil via ação de homologação de sentença estrangeira no STJ.

Esse cenário é particularmente danoso para famílias que utilizam imóveis residenciais ou comerciais como lastro para crédito. O risco não é só financeiro. É emocional, jurídico e patrimonial.

5. Risco fiscal: Receita Federal e órgãos de cooperação internacional

Nem todos sabem, mas a movimentação de capitais internacionais com uso de bens como garantia pode implicar obrigações fiscais relevantes:

• Declaração da operação no Imposto de Renda Pessoa Física ou Jurídica

• Atualização do valor do imóvel no sistema de bens e direitos

• Risco de autuação por omissão de ativos ou operações financeiras com o exterior

Além disso, o Brasil é signatário de acordos de transparência fiscal, como o CRS (Common Reporting Standard), que permite o intercâmbio automático de informações entre instituições financeiras de diversos países.

Em outras palavras: não declarar corretamente uma operação internacional não significa que ela passou despercebida.

6. O mito da reversão judicial: depois do contrato, o controle se perde

Muitos acreditam que, se houver um problema, sempre será possível “resolver depois” por vias judiciais. Essa é uma percepção perigosa.

Na prática, contratos bem redigidos e assinados entre partes livres e conscientes têm força de lei entre as partes, especialmente em contratos internacionais com cláusulas claras. Os tribunais brasileiros respeitam a autonomia da vontade e o princípio da pacta sunt servanda (os contratos devem ser cumpridos).

A reversão judicial de contratos internacionais só ocorre em situações excepcionais, como vício de consentimento, dolo comprovado ou ausência de capacidade jurídica.

Por isso, prevenir é mais eficaz — e menos custoso — do que remediar depois.

7. Como se proteger: estratégias jurídicas fundamentais

Se você está considerando oferecer seu imóvel como garantia em uma operação internacional, alguns cuidados técnicos podem preservar seu patrimônio:

• Contrate um advogado especializado em direito imobiliário e internacional

• Exija a tradução juramentada completa do contrato antes da assinatura

• Analise as cláusulas de jurisdição, vencimento antecipado e arbitragem

• Negocie a inclusão de foro brasileiro subsidiário para questões envolvendo bens no Brasil

• Realize due diligence do credor estrangeiro e consulte seu histórico jurídico

• Verifique com seu contador a correta declaração fiscal da operação

Essas medidas podem não eliminar todos os riscos, mas ajudam a reduzir drasticamente as chances de surpresa ou prejuízo futuro.

Conclusão: crédito internacional exige estratégia, não só oportunidade

O imóvel é, para muitos, o bem mais valioso — financeiramente e emocionalmente. Usá-lo como colateral em operações internacionais pode ser viável, mas exige análise multidisciplinar.

Em um cenário globalizado, onde decisões judiciais cruzam fronteiras, antecipar riscos é mais inteligente do que reagir tardiamente.

Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e educacional. Não substitui, em nenhuma hipótese, a consulta individual com um advogado especialista em Direito Imobiliário e Contratos Internacionais.