9 Erros Que Investidores Cometem no Built to Suit (E Como Evitá-los!)

Ter um imóvel construído sob medida para um locatário de longo prazo pode parecer um investimento sem riscos. Receita previsível, contrato de longo prazo, valorização do ativo… tudo parece perfeito.

Mas a realidade nem sempre é assim. Um pequeno erro no contrato, um inquilino mal escolhido ou custos não previstos podem transformar o Built to Suit em um pesadelo financeiro e jurídico.

Neste artigo, você vai descobrir:

• Os 9 erros mais comuns que investidores cometem no Built to Suit

• Dicas práticas para evitar armadilhas e proteger seu capital

• Aspectos jurídicos essenciais para um contrato sólido e seguro

Se você quer investir de forma estratégica e evitar prejuízos, continue lendo.

O que é Built to Suit e por que está em alta?

O Built to Suit (BTS) é um modelo de investimento imobiliário onde o imóvel é construído sob medida para um inquilino específico. Normalmente, grandes empresas utilizam esse formato para que o espaço atenda às suas necessidades operacionais.

Vantagens para investidores:

• Contratos de locação de longo prazo (geralmente de 10 a 20 anos)

• Rentabilidade estável e previsível

• Redução do risco de vacância

Desafios do modelo:

• O contrato precisa ser bem estruturado juridicamente

• O investimento inicial é alto

• A escolha do locatário deve ser criteriosa

Agora que o conceito está claro, vamos aos 9 erros mais comuns e como evitá-los.

1. Ignorar a Due Diligence Imobiliária

Construir um imóvel para um inquilino específico é um compromisso de longo prazo. Se algo der errado, os prejuízos podem ser enormes.

Erro comum:

Muitos investidores pulam a etapa de due diligence, que envolve:

• Análise da viabilidade do projeto

• Avaliação jurídica do terreno e da legislação municipal

• Verificação da capacidade financeira do locatário

Solução:

Antes de qualquer decisão, contrate um advogado imobiliário para analisar a documentação e evitar surpresas.

2. Desconhecer a Legislação Específica

O Built to Suit tem regras próprias dentro da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Um contrato mal elaborado pode resultar em problemas graves.

O que você precisa saber:

• O locatário não pode desistir do contrato sem pagar multa rescisória

• O aluguel pode ser ajustado conforme o acordo entre as partes

• A estrutura do contrato deve proteger o investidor contra inadimplência

Solução:

Um contrato sólido é essencial. Trabalhe com um advogado especializado para evitar riscos jurídicos.

3. Não Avaliar a Solidez do Locatário

Seu inquilino pode ser uma grande empresa hoje, mas e amanhã? Empresas sem boa saúde financeira representam um risco enorme.

Estatística relevante:

Investidores que não analisam a capacidade financeira do inquilino têm 65% mais chances de enfrentar inadimplência.

Solução:

• Exija balanços financeiros auditados do locatário

• Analise o histórico de pagamentos e reputação da empresa

• Insira cláusulas de garantia no contrato para minimizar riscos

4. Redigir um Contrato Mal Estruturado

Um contrato de locação Built to Suit não pode ser genérico. Ele deve conter cláusulas específicas para proteger o investidor.

Problemas comuns:

• Multas rescisórias mal definidas

• Falta de garantias contra inadimplência

• Omissão de responsabilidades sobre manutenção do imóvel

Solução:

O contrato deve ser detalhado e personalizado. Trabalhe com um advogado especializado para incluir todas as proteções necessárias.

5. Ignorar Custos Ocultos na Construção

O orçamento inicial raramente reflete todos os custos do projeto. Pequenos imprevistos podem gerar um aumento de até 20% no custo total.

Erros comuns:

• Subestimar impostos e taxas municipais

• Não considerar custos de licenciamento ambiental

• Falha em prever reajustes no preço dos materiais

Solução:

Faça um orçamento detalhado e mantenha uma reserva financeira para imprevistos.

6. Não Considerar a Reversibilidade do Imóvel

Se o inquilino sair antes do previsto, o que fazer com o imóvel? Construções extremamente personalizadas podem ser difíceis de revender ou alugar para outro inquilino.

Solução:

Projete um imóvel que possa ser adaptado para diferentes usos no futuro. Isso facilita uma nova locação ou venda caso o contrato termine antes do esperado.

7. Não Calcular o Retorno do Investimento (ROI) Corretamente

Muitos investidores focam apenas no aluguel mensal e ignoram fatores como:

• Inflação

• Taxa de vacância

• Impostos e custos operacionais

Solução:

Antes de investir, analise a Taxa Interna de Retorno (TIR) e outros indicadores financeiros para garantir a viabilidade do projeto.

8. Falha na Gestão de Riscos e Garantias

Se o inquilino não pagar ou sair antes do prazo, quem arca com o prejuízo?

Solução:

O contrato deve prever garantias financeiras, como:

• Caução

• Fiança bancária

• Seguro fiança

Isso reduz riscos e protege seu investimento.

9. Não Planejar a Estratégia de Saída

E se o contrato acabar antes do esperado? O que fazer com o imóvel?

Solução:

• Tenha um plano B, como alugar o espaço para outro segmento

• Avalie a possibilidade de revenda do imóvel

• Negocie cláusulas que permitam a renegociação antecipada do contrato
  
  

Conclusão – Como Investir no Built to Suit Com Segurança?

O Built to Suit pode ser uma excelente estratégia de investimento, mas apenas quando bem planejado.

Este conteúdo é informativo e educacional. Não substitui a consulta com um advogado especializado em direito imobiliário.