7 Armadilhas em Contratos de Shoppings: Saiba Seus Direitos e Deveres

Entrar para o mundo dos shopping centers parece uma jogada certeira: fluxo constante de clientes, estrutura completa e uma vitrine privilegiada para o seu negócio.

Mas um contrato mal elaborado pode transformar esse sonho em um pesadelo financeiro e jurídico.

Muitos lojistas assinam contratos sem entender as cláusulas escondidas – e só percebem o erro quando já estão presos a obrigações abusivas, multas exorbitantes e reajustes inesperados.

A boa notícia? Você pode evitar essas armadilhas antes mesmo de fechar o contrato.

Neste artigo, você vai descobrir:

• As 7 cláusulas mais perigosas em contratos de shopping centers;

• Seus direitos como lojista e como se proteger juridicamente;

• Estratégias para negociar um contrato mais seguro e equilibrado.

Se você está pensando em abrir uma loja em um shopping ou já tem um contrato em vigor, continue lendo e proteja seu negócio de armadilhas jurídicas disfarçadas.

1. Aluguel Percentual: Quando o Sucesso Vira um Problema

O aluguel em shoppings geralmente segue um modelo híbrido: um valor fixo + um percentual sobre o faturamento. Em teoria, isso parece justo – afinal, quanto mais você vende, mais o shopping ganha.

📌 O problema: alguns contratos não estabelecem um teto para esse percentual, o que pode levar a aumentos imprevisíveis.

Exemplo real: Um lojista que faturava R$ 100 mil/mês assinou um contrato onde o aluguel fixo era de R$ 10 mil + 7% sobre o faturamento. Com o crescimento das vendas, o aluguel subiu para R$ 25 mil/mês – inviabilizando o negócio.

✅ Como evitar? Antes de assinar, exija cláusulas que:

• Definam um limite máximo para o aluguel percentual;

• Considerem períodos de baixa sazonalidade no cálculo.

2. Multas Abusivas para Rescisão Antecipada

A vida de um lojista é imprevisível. Você pode precisar encerrar o contrato antes do prazo por diversos motivos – e é aí que muitas armadilhas aparecem.

📌 O problema: Algumas multas são tão altas que tornam a saída do shopping financeiramente impossível, obrigando o lojista a continuar operando no prejuízo.

Fique atento a cláusulas como:

• Pagamento de aluguéis até o fim do contrato, mesmo sem operar;

• Multas desproporcionais que chegam a 24 meses de aluguel.

✅ O que fazer?

• Negocie uma rescisão proporcional ao tempo de contrato cumprido;

• Busque cláusulas que permitam a rescisão sem custo em casos de queda de faturamento ou problemas estruturais no shopping.

3. Taxas Ocultas e o Fundo de Promoção

Além do aluguel, o lojista paga uma série de taxas que podem aumentar drasticamente os custos operacionais.

📌 O problema: O fundo de promoção e as taxas de condomínio podem ser reajustados unilateralmente pelo shopping, sem aviso prévio ou justificativa clara.

🔹 Dado real: Em alguns shoppings, lojistas viram a taxa de fundo de promoção subir 300% em menos de dois anos.

✅ Como se proteger?

• Exija transparência na prestação de contas dessas taxas;

• Peça um histórico de reajustes dos últimos 5 anos antes de assinar o contrato.

4. Exclusividade que Limita seu Crescimento

Alguns contratos impõem restrições severas ao lojista, impedindo que ele venda determinados produtos ou abra novas unidades em áreas próximas.

📌 O problema: Você pode acabar preso ao shopping, sem liberdade para expandir seu negócio.

✅ O que negociar?

• Um raio de exclusividade razoável (não exagere no limite geográfico);

• Direito de vender em outros canais, como e-commerce.

5. Reajustes Abusivos no Aluguel

O contrato pode prever aumentos anuais no aluguel, geralmente indexados a um índice econômico. O mais comum é o IGP-M, que, em 2020, teve uma alta de mais de 30%, tornando os aluguéis insustentáveis.

📌 O problema: Muitos lojistas não negociam essa cláusula e acabam com reajustes imprevisíveis.

✅ Como evitar surpresas?

• Prefira contratos baseados no IPCA, que é mais estável;

• Negocie um teto máximo de reajuste anual.

6. Responsabilidade Total Sobre Reformas e Manutenção

É comum que os contratos transfiram para o lojista toda a responsabilidade pelas adaptações e manutenção do espaço.

📌 O problema: Você pode ser obrigado a bancar reformas estruturais que deveriam ser do shopping.

✅ Dicas para proteger seu caixa:

• Deixe claro que grandes reformas são de responsabilidade do shopping;

• Registre no contrato quem paga por adaptações exigidas pelo shopping.

7. Renovação Contratual Incerta

Você construiu uma clientela, investiu na loja e agora quer renovar o contrato. Mas e se o shopping se recusar a renovar ou cobrar um valor absurdo para isso?

📌 O problema: Sem uma cláusula de renovação clara, o lojista fica vulnerável a aumentos bruscos ou ao risco de ser despejado após investir anos no local.

✅ Como evitar esse problema?

• Negocie um direito de renovação automática com critérios claros;

• Busque contratos que respeitem a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Como Evitar Armadilhas em Contratos de Shopping?

Antes de assinar qualquer contrato, siga estas recomendações:

✔ Leia tudo com calma – Cláusulas abusivas costumam estar em letras pequenas.
✔ Negocie – Muitas cláusulas podem ser ajustadas antes da assinatura.
✔ Peça um histórico de reajustes – Isso evita surpresas futuras.
✔ Exija transparência nas taxas – Shopping deve prestar contas das cobranças.
✔ Conte com um advogado especializado – Um contrato mal feito pode custar caro.

Conclusão: Proteja Seu Negócio com Informação e Estratégia

Assinar um contrato de shopping pode ser oportunidade ou cilada, dependendo de como ele é estruturado. Conhecendo seus direitos e deveres, você evita prejuízos e garante que sua loja tenha um futuro sustentável.

Este artigo tem caráter informativo e educacional e não substitui a consulta a um advogado especializado em direito imobiliário.