Em 2024, o setor imobiliário liderou o ranking de recuperações judiciais no Brasil, com 314 empresas em dificuldades, mais do que qualquer outro segmento da economia. Além disso, o STJ, em 2025, mudou as regras sobre distratos e proteção do comprador de imóveis, o que gerou uma onda de novos questionamentos na Justiça.
Se você comprou, alugou ou está negociando um imóvel em São Paulo ou em outra cidade do país, conhecer os processos mais comuns pode te ajudar a tomar decisões melhores.
O que você vai encontrar neste artigo:
- Os processos judiciais mais frequentes envolvendo imobiliárias
- O que a lei diz sobre atraso na entrega, despejo, vícios e comissão
- Como o STJ decidiu sobre distratos em 2025
- Quais são seus direitos em cada situação
- Quando e por que buscar orientação jurídica especializada
- Respostas diretas para as dúvidas mais comuns
O Que São Processos Judiciais Imobiliários
Um processo judicial imobiliário é qualquer ação movida na Justiça para resolver um conflito relacionado a imóvel: compra, venda, locação, posse ou uso do bem.
Esses processos são regulados principalmente pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Em São Paulo, o Tribunal de Justiça do Estado (TJSP) é um dos mais movimentados do país com esse tipo de demanda.
As imobiliárias atuam como intermediadoras entre compradores, vendedores, locadores e locatários. Quando algo dá errado nessa cadeia, seja um dado errado no anúncio, um contrato mal redigido ou uma informação omitida, a imobiliária pode ser incluída no processo. Há ainda situações em que o comprador ou o inquilino só percebe o problema depois da assinatura, o que aumenta as chances de judicialização.
Atraso na Entrega do Imóvel
O descumprimento do prazo de entrega é hoje uma das causas mais recorrentes de ações judiciais no mercado imobiliário brasileiro. Quando a construtora ou incorporadora atrasa, o comprador tem o direito de exigir indenização por danos materiais e morais.
O Que o Comprador Pode Pedir
- Rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos
- Indenização por danos materiais (como aluguel pago no período de espera)
- Indenização por danos morais
- Multa contratual prevista no contrato
Em 2025, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) definiu que, nos casos de distrato por atraso, a incorporadora não pode reter mais de 25% dos valores pagos pelo comprador quando há relação de consumo. A devolução deve ser imediata, sem esperar o fim da obra.
O Que a Lei do Distrato Dizia (e o Que Mudou)
A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) permitia que a retenção chegasse a 50% em projetos com patrimônio de afetação. Mas o STJ decidiu, no julgamento do REsp 2.106.548/SP, que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre essa lei nas relações de consumo.
| Situação | Regra da Lei do Distrato | Decisão STJ 2025 |
|---|---|---|
| Rescisão por culpa do comprador | Retenção de até 50% (patrimônio de afetação) | Máximo de 25% dos valores pagos |
| Prazo para devolução | Após conclusão da obra | Devolução imediata |
| Taxa de fruição em lotes não edificados | Permitida | Vedada |
Ação de Despejo
A ação de despejo é o mecanismo que o locador usa para retomar o imóvel quando o inquilino descumpre o contrato. É um dos processos mais frequentes no Brasil, especialmente em grandes cidades como São Paulo, Campinas e Guarulhos.
Principais Motivos de Despejo
- Falta de pagamento do aluguel
- Uso do imóvel para finalidade diferente da contratada
- Sublocação sem autorização do proprietário
- Fim do prazo contratual sem renovação
- Danos graves ao imóvel
Como Funciona o Processo
O processo de despejo segue uma sequência lógica:
- O locador notifica o inquilino por escrito
- Se não houver pagamento ou resposta, ajuíza a ação
- O juiz analisa e pode conceder liminar de despejo
- O inquilino tem prazo para desocupar voluntariamente
- Caso não saia, ocorre o despejo forçado com auxílio policial
O processo pode durar de alguns meses a mais de um ano, dependendo da comarca e da complexidade do caso. Em São Paulo, varas especializadas em locações tendem a tramitar com mais agilidade.
Vícios Ocultos e Problemas Estruturais no Imóvel
Vícios ocultos são defeitos que não aparecem em uma vistoria comum, mas que comprometem o uso ou a habitabilidade do imóvel. Infiltrações, problemas na fundação, instalações elétricas irregulares e falhas na vedação são exemplos clássicos.
A responsabilidade da imobiliária depende do que ela sabia no momento da intermediação. Se o corretor ou a empresa tinham ciência do problema e omitiram a informação, podem ser responsabilizados junto à construtora ou ao vendedor. Cada situação exige análise individual.
Prazos Para Reclamar
- Vícios aparentes em imóvel usado: 1 ano a partir da entrega
- Vícios ocultos em imóvel usado: até 1 ano após a descoberta
- Defeitos em imóvel novo pelo CDC: 5 anos para danos à solidez e segurança da edificação
Esses são chamados de prazos decadenciais. Se perdidos, inviabilizam a ação judicial.
Disputas por Comissão de Corretagem
A cobrança de comissão de corretagem é fonte frequente de conflito, especialmente em lançamentos imobiliários. O comprador, muitas vezes, assina o contrato sem saber exatamente quanto vai pagar de comissão ou quem arcará com esse custo.
A cobrança pode ser questionada judicialmente em situações como:
- Ausência de contrato escrito com a imobiliária
- Cobrança embutida no preço sem informação clara ao comprador
- Serviço de corretagem não efetivamente prestado
- Cobrança dupla (pelo comprador e pelo vendedor ao mesmo tempo)
O STJ já decidiu que a cobrança da SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) é abusiva quando imposta ao comprador sem que ele tenha livre escolha do prestador.
Usucapião: A Propriedade Conquistada Pelo Uso
A usucapião é o processo pelo qual uma pessoa conquista a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada, mansa e contínua. É uma das ações mais antigas do direito imobiliário e ainda muito relevante em São Paulo e na região metropolitana.
Pense assim: se uma pessoa mora em um terreno por anos, cuida do lugar, paga as contas e ninguém contesta, a lei pode reconhecer que aquele imóvel é dela.
Tipos de Usucapião Mais Comuns
| Tipo | Prazo de Posse | Requisitos Principais |
|---|---|---|
| Ordinária | 10 anos | Justo título e boa-fé |
| Extraordinária | 15 anos (ou 10 com moradia ou produção) | Sem necessidade de título |
| Especial Urbana | 5 anos | Área até 250 m², uso como moradia |
| Especial Rural | 5 anos | Área até 50 ha, sem outra propriedade |
O processo judicial de usucapião pode durar de 2 a 5 anos, dependendo da complexidade e da comarca. Existe também a usucapião extrajudicial, feita direto em cartório, que é mais rápida quando não há oposição de terceiros.
Reintegração de Posse e Conflitos Possessórios
A ação de reintegração de posse é usada quando alguém perde a posse de um imóvel de forma ilegítima, como invasões ou ocupações irregulares. Em São Paulo, esse tipo de ação tem crescido nas regiões periféricas da cidade e em municípios como Osasco, Mauá e São Bernardo do Campo.
As ações possessórias se dividem em três tipos, cada uma para uma situação diferente:
- Reintegração de posse: para quem já perdeu a posse
- Manutenção de posse: para quem está sendo perturbado, mas ainda não perdeu a posse
- Interdito proibitório: ação preventiva quando há ameaça iminente de perda da posse
Nos três casos, é possível pedir uma liminar (decisão judicial urgente), especialmente quando a perturbação ou perda ocorreu há menos de um ano e um dia.
Conflitos de Locação Além do Despejo
Além do despejo, contratos de locação geram outros tipos de disputas judiciais frequentes. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) regula esses conflitos, mas nem sempre as cláusulas dos contratos estão em conformidade com ela.
As ações de locação mais comuns incluem:
- Ação revisional de aluguel: para adequar o valor do aluguel ao mercado
- Ação renovatória: garante ao locatário comercial o direito de renovar o contrato por igual prazo
- Ação de cobrança de aluguéis: para receber valores em atraso sem pedir o despejo
- Ação de consignação em pagamento: quando o inquilino quer pagar, mas o locador se recusa a receber
Em São Paulo, contratos comerciais em bairros como Pinheiros, Itaim Bibi e Vila Olímpia frequentemente geram disputas de renovação, já que o valor de mercado nessas regiões muda com rapidez.
Irregularidades Documentais e Regularização Fundiária
Cerca de 50% dos imóveis no Brasil têm algum tipo de irregularidade. Isso significa que metade dos imóveis do país pode ter dificuldade para ser vendida, financiada ou transmitida por herança.
Os problemas documentais mais comuns são:
- Imóvel sem escritura registrada em cartório
- Construção não averbada na matrícula
- Área construída diferente do que consta no registro
- Débitos de IPTU ou condomínio em aberto
- Imóvel preso em inventário sem partilha formalizada
A regularização fundiária é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas e sociais para legalizar imóveis em situação irregular. No Brasil, ela é regida pela Lei nº 13.465/2017 (Reurb), que criou procedimentos específicos tanto para áreas urbanas quanto rurais.
Disputas em Condomínios Residenciais e Comerciais
Disputas em condomínios são reguladas pela Lei nº 4.591/1964 e pelo Código Civil, nos artigos sobre condomínio edilício. Em São Paulo, onde existem milhares de condomínios, esse tipo de conflito é muito comum.
As situações mais frequentes incluem:
- Cobrança de taxa condominial em atraso, com multa e juros
- Discussão sobre obras e melhorias nas áreas comuns
- Conflitos sobre uso de garagem ou área de lazer
- Barulho excessivo e descumprimento do regulamento interno
- Eleição e destituição de síndico
A multa por inadimplência condominial é limitada a 2% sobre o valor do débito, conforme o artigo 1.336 do Código Civil. Cobranças acima disso podem ser questionadas judicialmente.
LGPD e a Proteção de Dados nas Imobiliárias
Com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD, Lei nº 13.709/2018), imobiliárias passaram a ter obrigações específicas no tratamento de dados pessoais de clientes, locatários e potenciais compradores.
Situações que podem gerar processos incluem:
- Uso de dados do cliente para fins não autorizados
- Vazamento de informações sensíveis como renda, CPF ou ficha cadastral
- Ausência de política de privacidade clara
- Negativa de exclusão de dados após solicitação do titular
A ANPD (Autoridade Nacional de Proteção de Dados) pode aplicar multas de até 2% do faturamento da empresa, limitadas a R$ 50 milhões por infração.
Quando Buscar Orientação Jurídica
Questões imobiliárias envolvem prazos, cláusulas contratuais e normas que mudam com frequência, como aconteceu recentemente com as decisões do STJ sobre distratos.
Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:
- Análise prévia de contratos de compra, venda ou locação antes da assinatura
- Identificação de cláusulas abusivas ou em desacordo com o CDC
- Ajuizamento de ação por atraso na entrega ou vícios no imóvel
- Defesa em ações de despejo ou cobrança
- Regularização documental de imóveis sem escritura ou com pendências
- Procedimentos de usucapião judicial ou extrajudicial
- Mediação e negociação extrajudicial para evitar processos longos
- Orientação sobre distratos à luz das decisões mais recentes do STJ
- Questões de herança, inventário e partilha de imóveis
- Adequação à LGPD para imobiliárias e corretores
O Que Fazer Diante de um Conflito Imobiliário
Antes de assinar qualquer contrato imobiliário, leia cada cláusula com atenção, especialmente as que tratam de prazo de entrega, multas, rescisão e comissões.
Se já existe um conflito em andamento, registre tudo por escrito: e-mails, mensagens, protocolos e notificações valem como prova em juízo. O histórico documentado faz diferença na hora de apresentar o caso a um advogado ou em uma audiência de conciliação.
Este artigo fornece informações gerais sobre a legislação brasileira e não constitui orientação jurídica específica. Para decisões importantes envolvendo transações imobiliárias, consulte sempre um advogado especializado em direito imobiliário.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Imobiliárias e Questões Judiciais
1. O que é uma ação judicial imobiliária?
É um processo movido na Justiça para resolver conflitos relacionados a imóveis, como disputas de posse, atraso na entrega, inadimplência de aluguel ou problemas contratuais. É regulada pelo Código Civil, pelo CDC e pela Lei do Inquilinato.
2. Quais são os processos judiciais mais comuns contra imobiliárias?
Os mais frequentes são: questionamentos sobre vícios no imóvel, publicidade enganosa, cobrança de comissão indevida, falhas na intermediação e problemas com documentação.
3. O comprador pode desistir do imóvel na planta e receber o dinheiro de volta?
Sim. Segundo decisão do STJ de 2025, quando há relação de consumo, a incorporadora pode reter no máximo 25% dos valores pagos, e a devolução deve ser imediata.
4. Qual é o prazo para reclamar de vícios em imóvel novo?
Para defeitos que comprometem a solidez e a segurança da construção, o prazo é de 5 anos. Para vícios aparentes em imóvel usado, o prazo decadencial é de 1 ano a partir da entrega.
5. O inquilino pode processar a imobiliária?
Sim. O inquilino pode acionar a imobiliária quando há cobrança indevida, omissão de informações sobre o imóvel ou falhas na prestação do serviço de intermediação.
6. O que é usucapião e quando ela se aplica?
Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada e ininterrupta de um imóvel. O prazo mínimo é de 5 anos na modalidade especial urbana ou rural. Pode ser feita por via judicial ou em cartório.
7. Quanto tempo dura uma ação de despejo?
Depende da comarca e da complexidade do caso. Em média, de 6 meses a mais de 1 ano. Em São Paulo, varas especializadas em locações tendem a tramitar com mais agilidade.